Vastgoed kopen in Spanje: dit moet je weten

Door de lage rente is vastgoed een goede belegging: vorig jaar werden 65.500 Europeanen waaronder 4.108 Belgen (*) eigenaar van een onroerend goed in Spanje. Wat er allemaal bij de aankoop komt kijken, en hoe je in België een correcte fiscale aangifte van je tweede verblijf doet, lichten we even toe.

gettyimages-925803918.jpg
In dit artikel

    IDENTIFICATIENUMMER

    Het is belangrijk te wetendat in Spanje een ‘Número de Identificación de Extranjeros’ (N.I.E.) nodig is o.m. voor wie als buitenlander een bankrekening opent, vastgoed koopt of belastingen betaalt. Bespaar jezelf heel wat kopzorgen door onmiddellijk een beroep te doen op een gespecialiseerde advocaat en/of een Nederlandstalige expert die thuis is in de Spaanse wetten en administratieve regelgeving. Deze lokale experts spreken ook Spaans en loodsen je probleemloos door de aankoop. In feite nemen zij deels de taken op zich van een notaris die in Spanje niet dezelfde adviserende rol heeft als bij ons. 

    FINANCIERING

    Om je aankoop te financieren, heb je vier mogelijkheden: je kan een hypothecair krediet afsluiten in België, een heropname van een bestaand woonkrediet vragen, gebruik maken van je aanvullend pensioenplan of een lening afsluiten bij een Spaanse bank.

    1Hypothecaire lening

    Wil je een hypothecaire lening aangaan voor een tweede verblijf in het buitenland,dan moet je vastgoed in België bezitten of beschikken over een beleggingsportefeuille. Voor zover je geen woonkrediet meer hebt op je eerste woning, biedt de lening voor je buitenlands onroerend goed je een fiscaal voordeel. De kapitaalaflossingen en de premie voor een eventuele schuldsaldoverzekering kunnen voor langetermijnsparen een belastingvermindering opleveren van 30% op een bedrag van maximum 2.350 euro (aanslagjaar 2019), afhankelijk van de hoogte van je inkomen. De intresten komen in aanmerking voor de gewone intrestaftrek en leveren een belastingvoordeel op aan de marginale aanslagvoet.

    2. Heropname

    Is je lopend hypothecair krediet grotendeels afbetaald, dan kan je aan de bank een heropname van kapitaal vragen. Het voordeel is dat je geen notaris-, hypotheek- en registratiekosten betaalt en dat de huidige rentevoet van toepassing is. Wel moet je er rekening mee houden dat de looptijd van je lening beperkt blijft tot 30 jaar na het afsluiten van de oorspronkelijke hypotheek.

    3. Via je pensioenplan

    Voor de aankoop van een pand dat zich in de Europese Economische Ruimte (EER) bevindt – en daar hoort Spanje ook bij – kunnen werknemers en zelfstandigen ook hun aanvullend pensioenplan gebruiken.

    -> Als werknemer

    Bouwde je al een mooi kapitaal op in je groepsverzekering via je werkgever, dan kan je hierop een voorschot nemen – het gaat om maximaal 60 à 70% van de verworven reserves. 

    In sommige gevallen, bijvoorbeeld als het opgebouwde kapitaal voldoende groot is, is het voordeliger om je groepsverzekering in pand te geven. Op die manier vermijd je de kosten van een hypotheek. De verzekeringsmaatschappij rekent wel interesten aan op het ontleende bedrag.

    Een derde manier van vastgoedfinanciering voor werknemers is wedersamenstelling via de groepsverzekering, d.w.z. je combineert je groepsverzekering met een bulletkrediet. Tijdens de looptijd van dit krediet wordt er geen kapitaal afgelost, maar betaal je maandelijks of periodiek interesten op de reserve die je reeds opgebouwd had bij het afsluiten van het krediet. Aan het einde van de looptijd betaal je met het kapitaal van je groepsverzekering het geleende bedrag terug.

    Lees er hier meer over.

    -> Als zelfstandige

    Ook voor zelfstandigen is er de mogelijkheid een voorschot – met een maximum van 60% –te vragen op de reserve van bijvoorbeeld je IPT (Individuele Pensioentoezegging)

    Werk je via een vennootschap, dan kan je een bulletkrediet koppelen aan een IPT-contract,zodat je via je vennootschap tegen je pensioenleeftijd een kapitaal opbouwt dat de lening zal terugbetalen en je privé enkel intresten moet betalen. De premies in dit contract zijn aftrekbaar in het kader van de vennootschapsbelasting binnen de grenzen van de 80%-regel. Na aftrek van de parafiscale bijdragen en bedrijfsvoorheffing krijgt je vennootschap 25 à 35% van de premie terug. De intresten die je privé betaalt komen ook in aanmerking voor fiscaal voordeel. Meer informatie vind je hier.

    Met een VAPZ (Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen) financier je de aankoop van buitenlands onroerend goed ook via een voorschot of inpandgeving.

    4. Lenen bij een Spaanse bank

    Bij een lokale bankeen lening afsluiten voor je tweede verblijf is perfect mogelijk. Informeer of je Belgische bank samenwerkt met een Spaanse partner en lees hier alles over de nieuwe Hypotheekwet die op 16 juni 2019 in Spanje in werking trad.

    SCHULDSALDOVERZEKERING

    Terwijl de meeste banken je voor je eerste vastgoed verplichten om een schuldsaldoverzekering af te sluiten, is dit vaak ook het geval voor een tweede verblijf. Wil je meer weten over het fiscaal voordeel van een schuldsaldoverzekering, klik hier.

    KOSTEN EN BELASTINGEN IN SPANJE

    Indien niet nader gespecificeerd, zijn alle kosten (notaris, registratie, advocaat, …) en belastingen die de overdracht genereert volgens de wet ten laste van de koper. In totaal moet je rekenen op 12 à 13% bij een aankoop zonder hypotheek en 15 à 16% als je wel een hypotheek afsluit.

    Wat de belastingen betreft, dien je zowel de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI) te betalen, die gebaseerd is op de kadastrale waarde van je eigendom (‘valor catastral’), als de nationale vastgoedbelasting, of ‘Modelo 210’. Naargelang je je vastgoed verhuurt of niet, betaal je 19% belastingen op de netto huuropbrengst of een percentage van de kadastrale waarde.

    Hou er ook rekening mee dat er in Spanje andere regels gelden dan bij ons : zo betaal je bijvoorbeeld een meerwaardebelasting bij de verkoop van je onroerend goed, geldt er bij overlijden een dubbele belasting (nationaal en regionaal) en is er in geval van een schenking sprake van een taks van 19% bovenop de schenkingsrechten. 

    AANGIFTE IN BELGIE

    Als Belgische eigenaar van een Spaans pand moet je de inkomsten van je tweede verblijf ook in België aangeven. Hoewel deze inkomsten hier niet daadwerkelijk belast worden, worden ze bij je belastbaar inkomen geteld om de aanslagvoet te bepalen, waardoor je mogelijk in een hogere tariefschijf terechtkomt voor de inkomstenbelasting. Wel heb je recht op een forfaitaire aftrek van 40 % als kostendekking voor onderhoud en herstellingen.

    Hoe moet je deze inkomsten correct aangeven? De website van de FOD Financiën vermeldt dat je, na aftrek van de buitenlandse belastingen op de inkomsten van je onroerend goed, de bruto huurprijs dient aan te geven als je je goed verhuurt, en de bruto huurwaarde als dit niet het geval is – de huurwaarde is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die je zou gekregen hebben in geval van verhuring gedurende de belastbare periode. Het probleem is echter dat de fiscus niet verduidelijkt hoe die huurwaarde concreet moet vastgesteld worden, wat in het verleden al vaker tot problemen leidde. Onder Europese druk staat de fiscale administratie nu toe dat je de kadastrale waarde van je onroerend goed aangeeft, d.w.z. de ‘valor catastral’ x 2 % of x 1,1 % (indien deze waarde werd vastgesteld tijdens het belastbaar tijdperk, of in één van de 10 voorafgaande jaren), verminderd met de ‘impuesto sobre los Bienes Inmeubles’. Het bedrag van de bruto huurprijs/bruto huurwaarde dien je in je aangifte te noteren naast code 1130/2130 voor een gebouw, en naast code 1131/2131 voor een grond.

    Ook je Spaanse bankrekening moet je vermelden op je aangifteformulier. Je kruist hiervoor het vakje naast code 1075-89 aan. Vergeet deze rekening niet te melden bij het centraal aanspreekpunt van de Nationale Bank en kruis het daartoe bestemde vakje aan in je belastingaangifte. De eventuele intresten en dividenden op die rekening moet je ingeven naast code 1444/2444.

    Ten slotte nog een kanttekening: voor een buitenlands pand kan je geen brandverzekering afsluiten in België. 

    Gezien de complexiteit van de administratieve formaliteiten bij de aankoop van onroerend goed in Spanje, raden we dan ook ten stelligste aan om een advocaat en/of een expert ter plaatse onder de arm te nemen. 

    (*) Jaaranalyse op basis van officiële cijfers van de Spaanse registratiekantoren (Bron: vastgoedmakelaar Azull)


    Een IPT in combinatie met een bulletkrediet voor je aankoop in Spanje? NN lost dit voor je op.

    Liever Frankrijk? Lees dan het artikel over Vastgoed aankopen in Frankrijk.

     

    Deel dit artikel