Tout ce qu'il faut savoir sur l'achat d'un bien immobilier en Espagne

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En raison des faibles taux d'intérêt, l'immobilier s’avère un bon investissement : 65 500 Européens, dont 4108 Belges (*), sont devenus propriétaires d’un bien immobilier en Espagne l'année dernière. Voici quelques explications sur les implications d’un achat et la procédure correcte de déclaration fiscale en Belgique pour votre résidence secondaire.

NUMÉRO D’IDENTIFICATION

Il est bon de savoir qu'en Espagne un « Número de Identificación de Extranjeros » (N.I.E.) est obligatoire notamment pour les étrangers qui ouvrent un compte bancaire, achètent un bien immobilier ou paient des impôts. Évitez des problèmes en faisant directement appel à un avocat spécialisé et/ou à un gestor  bien informé des lois et règles administratives espagnoles. Ces experts locaux parlent aussi l'espagnol et vous guideront aisément tout au long du processus d'achat. En réalité, ils assument en partie les tâches d’un notaire qui n'a pas, en Espagne, le même rôle consultatif qu’un notaire chez nous. 

FINANCEMENT

Quatre possibilités vous sont offertes pour financer votre achat : souscrire un prêt hypothécaire en Belgique ; demander la reprise d'un prêt immobilier existant ; recourir à votre plan de pension complémentaire ; ou contracter un prêt auprès d'une banque espagnole.​​​​​

1. Prêt hypothécaire

Si vous souhaitez contracter un prêt hypothécaire pour une résidence secondaire à l'étranger, vous devez être propriétaire d'un bien immobilier en Belgique ou disposer d’un portefeuille d'investissement. Dans la mesure où vous n'avez plus de crédit hypothécaire sur votre premier logement, le prêt pour votre propriété à l’étranger vous offre un avantage fiscal. Les amortissements en capital et l’éventuelle prime de l’assurance solde restant dû donnent droit à une réduction d’impôt pour l’épargne à long terme, à concurrence de 30 % sur un montant maximal de 2 350 euros (exercice d’imposition 2019), en fonction du niveau de vos revenus.Les intérêts donnent droit à la déduction d’intérêts ordinaire et procurent un avantage fiscal au taux marginal d'imposition. 

2. Reprise

Si votre crédit hypothécaire actuel a été en grande partie apuré, vous pouvez demander une reprise de capital à la banque. L'avantage est que vous ne devez payer ni de frais de notaire ni de frais d'hypothèque ou d'enregistrement, tandis que le taux d'intérêt en vigueur est d’application. Gardez toutefois à l'esprit que la durée de votre prêt reste limitée à 30 ans après que l'hypothèque initiale a été contractée.

3. Via votre plan de pension

Si votre crédit hypothécaire actuel a été en grande partie apuré, vous pouvez demander une reprise de capital à la banque. L'avantage est que vous ne devez payer ni de frais de notaire ni de frais d'hypothèque ou d'enregistrement, tandis que le taux d'intérêt en vigueur est d’application. Gardez toutefois à l'esprit que la durée de votre prêt reste limitée à 30 ans après que l'hypothèque initiale a été contractée.
Pour l'achat d'un bien immobilier situé dans l'Espace économique européen (EEE) – dont l’Espagne fait également partie –, les travailleurs et les indépendants peuvent également recourir à leur plan de pension complémentaire.

-> En tant que travailleur

Si vous avez déjà constitué un bon capital dans votre assurance-groupe par le biais de votre employeur, vous pouvez prendre une avance, plafonnée à60 à 70 % des réserves acquises.

Dans certains cas, par exemple si le capital constitué est suffisamment important, il est plus avantageux de mettre en gage votre assurance-groupe. Vous évitez ainsi les coûts d'une hypothèque. La compagnie d'assurance vous facturera toutefois des intérêts sur le montant emprunté.

Un troisième mode de financement d’un bien immobilier pour les travailleurs est la reconstitution via l'assurance-groupe, qui consiste à combiner votre assurance-groupe avec un crédit bullet. Pendant la durée de ce crédit, aucun capital n'est remboursé, mais vous payez des intérêts mensuels ou périodiques sur la réserve que vous aviez déjà constituée au moment de la souscription du crédit. Au terme de la durée, vous remboursez le montant emprunté avec le capital de votre assurance-groupe.

Pour en savoir plus, cliquez ici.

-> En tant qu’indépendant

En tant qu’indépendant aussi, vous avez la possibilité de demander une avance sur la réserve de votre EIP (Engagement Individuel de Pension) par exemple, avec un plafond de 60 %.

Si vous travaillez par l'intermédiaire d'une société, vous pouvez combiner un crédit bullet avec un contrat EIP : vous constituez ainsi d’ici l’âge de la retraite, par le biais de votre société, un capital qui vous permettra de rembourser l’emprunt et de ne payer que les intérêts à titre privé. Les primes de ce contrat sont déductibles dans le cadre de l'impôt des sociétés dans les limites de la règle des 80 %. Déduction faite des cotisations parafiscales et du précompte professionnel, votre société récupère 25 à 35 % de la prime. Les intérêts payés à titre privé bénéficient également d’un avantage fiscal. Pour plus d'informations, cliquez ici.

Grâce à une PLCI (Pension Libre Complémentaire pour Indépendants), vous pouvez également financer l'achat d'un bien immobilier à l'étranger au moyen d'une avance ou d'une mise en gage.

4. Emprunt auprès d’une banque espagnole

Il est tout à fait possible de contracter un prêt auprès d'une banque locale pour votre résidence secondaire. Informez-vous si votre banque belge collabore avec un partenaire espagnol et renseignez-vous ici sur la nouvelle loi hypothécaire entrée en vigueur en Espagne le 16 juin 2019.

ASSURANCE SOLDE RESTANT DÛ

Tandis que la plupart des banques exigent que vous souscriviez une assurance solde restant dû pour votre premier bien immobilier, tel est aussi souvent le cas pour une résidence secondaire. Pour en savoir plus sur l'avantage fiscal de l'assurance solde restant dû, cliquez ici.

FRAIS ET IMPÔTS EN Espagne

Sauf indication contraire et conformément à la loi, tous les frais (notaire, enregistrement, avocat...) et taxes générés par le transfert sont à la charge de l'acheteur. Au total, il s’agit de 12 à 13 % pour un achat sans hypothèque et de 15 à 16 % si vous souscrivez une hypothèque.

En ce qui concerne les impôts, vous devez payer la taxe foncière communale (IBI), qui est basée sur la valeur cadastrale de votre propriété (« valor catastral »), ainsi que la taxe foncière nationale ou « Modelo 210 ». Vous payez 19 % d'impôt sur le revenu locatif net si le bien est donné en location ou un pourcentage de la valeur cadastrale si tel n’est pas le cas.

Tenez également compte du fait que les règles d'application en Espagne diffèrent des nôtres : par exemple, vous payez un impôt sur les plus-values lors de la vente de votre propriété ; en cas de décès une double imposition (nationale et régionale) s’applique ; et dans le cas d'un don, une taxe de 19 % s’ajoute aux droits de donation.

DÉCLARATION EN Belgique

En tant que propriétaire belge d'un bien immobilier espagnol, vous devez également déclarer en Belgique les revenus de votre résidence secondaire. Bien que ces revenus ne soient pas effectivement imposés ici, ils sont pris en compte dans votre revenu imposable afin de déterminer le taux d'imposition, ce qui peut vous faire atterrir dans une tranche d'imposition supérieure. Vous avez toutefois droit à une déduction forfaitaire de 40 % pour couvrir les frais d'entretien et de réparations.

Comment déclarer correctement ces revenus ? Le site web du SPF Finances indique que, déduction faite des impôts étrangers sur les revenus de votre bien immobilier, vous devez déclarer le loyer brut si votre bien est donné en location, et la valeur locative brute si tel n'est pas le cas (la valeur locative représente le loyer brut moyen annuel qui aurait pu être recueilli en cas de location au cours de la période imposable). Le problème est toutefois que le fisc ne précise pas comment fixer concrètement cette valeur locative, ce qui a déjà souvent entraîné des soucis par le passé. Sous la pression européenne, l'administration fiscale vous permet désormais de déclarer la valeur cadastrale de votre bien, c'est-à-dire la « valor catastral » x 2 % ou x 1,1 % (si cette valeur a été fixée au cours de la période imposable, ou durant l'une des dix années précédentes), moins « l'impuesto sobre los Bienes Inmeubles ». Le montant du loyer brut/valeur locative brute doit être mentionné dans votre déclaration à côté du code 1130/2130 pour un bâtiment, et à côté du code 1131/2131 pour un terrain.

Votre compte bancaire espagnol doit également être mentionné sur votre formulaire de déclaration. Pour ce faire, cochez la case à côté du code 1075-89. N'oubliez pas de communiquer ce compte auprès du point de contact central de la Banque Nationale et de cocher la case réservée à cet effet dans votre déclaration de revenus. Les intérêts et dividendes éventuels sur ce compte doivent être notés à côté du code 1444/2444.

Une dernière remarque : il n’est pas possible de souscrire une assurance incendie en Belgique pour un bien immobilier à l’étranger. 

Étant donné la complexité des formalités administratives lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, nous vous conseillons vivement de consulter un avocat et/ou un expert sur place.

(*) Analyse annuelle basée sur les chiffres officiels des bureaux d'enregistrement espagnols (Source: agent immobilier Azull)


Un EIP en combinaison avec un crédit « bullet » pour l'achat de votre maison en Espagne ? NN règle cela pour vous.

Plutôt la France ? Lisez l'article "Acheter un bien immobilier en France".