Acheter un bien immobilier par le biais de son entreprise : retirer son EIP anticipativement ou opter pour un crédit bullet ?
Vous êtes indépendant avec une société et vous voulez acheter une maison de vacances ou entièrement rénover votre maison familiale ? Au lieu de prendre un lourd emprunt privé, vous pouvez financer votre bien immobilier par l’intermédiaire de votre entreprise. Bien que beaucoup d'entrepreneurs pensent à retirer leur EIP anticipativement pour l'achat d'un bien immobilier, la combinaison avec un crédit bullet est souvent fiscalement beaucoup plus intéressante.
Puis-je utiliser mon EIP pour un bien immobilier ?
Oui, retirer votre EIP anticipativement pour un bien immobilier est une méthode connue. Vous demandez alors une avance sur la réserve constituée de votre Engagement Individuel de Pension.
Lisez-en plus ici sur l'achat, la construction ou la rénovation d'un bien immobilier avec votre pension complémentaire.
Mais il existe encore une alternative intéressante qui protège votre capital : le crédit bullet pour votre société.
Qu'est-ce qu'un crédit bullet pour l'immobilier, et comment ça marche ?
Vous souscrivez un crédit bullet pour l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation où vous ne payez que des intérêts pendant toute la durée.
Vous ne remboursez le capital du crédit en une seule fois, avec le capital de votre EIP, qu’à la date d’échéance (généralement l'âge de votre pension)
Quels sont les avantages de la combinaison d'un crédit bullet et d'un EIP ?
Un flux de trésorerie privé optimal
Parce que vous ne remboursez pas le capital de manière privée, vos charges mensuelles restent très faibles.
Optimalisation fiscale
Votre entreprise peut déduire les primes de votre EIP en tant que frais professionnels (sous réserve du respect de la règle des 80%).
Utilisation anticipée de votre capital
Normalement, vous ne touchez le capital de votre EIP qu’à la date de votre pension légale. Grâce à cette solution, vous pouvez utiliser votre EIP plus tôt.
De l'immobilier dans tout l’E.E.E
Cette possibilité existe pour les biens immobiliers situés dans tout l’Espace Économique Européen, donc aussi par exemple pour votre maison de vacances en France, en Espagne ou en Italie.
Profitez de l'augmentation de la valeur
À terme, vous pourriez éventuellement bénéficier d’une augmentation de la valeur du bien, tandis que le financement se fait en grande partie via l’entreprise.
Pas besoin d'une visite à la banque ou chez le notaire
Vous organisez aussi bien le financement de votre immobilier que la constitution de votre pension avec le même assureur. Vous n’avez donc pas besoin de passer à la banque ou chez le notaire.
Quels sont les inconvénients de la combinaison d'un crédit bullet avec l'EIP ?
Le risque d'investissement
Si vous choisissez un EIP en branche 23, il y a un certain risque d’investissement. Si les fonds dans lesquels vous avez investi ont de faibles performances, il est possible que le capital que vous avez accumulé à l’échéance de votre EIP ne soit pas suffisant pour rembourser le capital du crédit bullet.
Vous pouvez cependant limiter ce risque d’investissement en répartissant vos investissements sur plusieurs fonds et en versant régulièrement des primes plus faibles.
Un coût total des intérêts plus élevé
Avec un crédit bullet, vous ne remboursez pas de capital pendant la durée, vous ne payez que les intérêts. Le montant total emprunté reste donc continuellement en cours jusqu’à la date d’échéance. Parce que l'encours du capital ne diminue pas, les intérêts sont calculés sur le montant total, tout au long de la durée. De plus, la durée d’un crédit bullet est généralement plus longue que celle d’un crédit de remboursement classique. Dans ce dernier cas, le capital diminue mois après mois, entraînant une baisse du coût total des intérêts. Pris sur l’ensemble du terme, un crédit bullet est donc dans la plupart des cas plus cher qu’une formule de crédit classique.
Un financement immobilier intelligent
En combinant un crédit bullet avec un EIP, vous disposez, en tant qu'indépendant, d’une option de financement intéressante pour des projets immobiliers.
Financer intelligent de votre projet immobilier avec votre entreprise ?
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