Vastgoed maakte bij veel Belgen lange tijd essentieel deel uit van hun aangifte. Met de afschaffing van de Vlaamse woonbonus per 1 januari 2020 veranderde er heel wat. Hoe zit het met de woonfiscaliteit anno 2023: wat moet je zeker weten over de fiscale behandeling van je gezinswoning, tweede verblijf of opbrengsteigendom ?
Vastgoed kan ook in 2023 in bepaalde gevallen nog uitzicht geven op fiscale voordelen. Voor je eigen woning kan je belastingvoordeel genieten in het kader van de woonbonus, het bouwsparen of het langetermijnsparen. Sinds enkele jaren is de woonfiscaliteit met betrekking tot jouw ‘eigen woning’ een regionale materie. Het jaar waarin je jouw lening afsloot bepaalt jouw eventueel fiscaal voordeel. Zo blijft de woonbonus in Vlaanderen ook nu nog behouden, als je die vóór 2020 al genoot op je lening en je aan je lening niets wijzigt (zoals een beperkte verlenging van de looptijd).
Het onroerend inkomen van je eigen woning is meestal vrijgesteld in de personenbelasting. Toch zijn er enkele uitzonderingen waarvoor je het onroerend inkomen van je eigen woning wel moet aangeven.
Een tweede woning, zoals een vakantieverblijf of een investeringspand, kan je nog steeds een belastingvoordeel opleveren in het stelsel van het (federale) langetermijnsparen. Hierbij wordt er mogelijks rekening gehouden met het eventuele fiscale voordeel dat je geniet voor jouw eigen woning. Kijk dus zeker na of dit voor jou het geval is.
Opgelet, het fiscale voordeel via het langetermijnsparen voor andere woningen dan de gezinswoning wordt mogelijks afgeschaft vanaf 2024.
Sluit je vanaf 1 januari 2024 een lening af voor de aankoop of verbouwing van bv. een tweede woning, dan zal dit je geen belastingvoordeel meer opleveren.
Heb je vóór 2024 een lening afgesloten hiervoor, dan is een fiscale bonus wel nog mogelijk. Het belastingvoordeel behoud je in dat geval ook na 1 januari 2024.
Ook in geval van een herfinanciering van een lening die afgesloten werd vóór 2024 blijft het fiscale voordeel gelden.
Gebruik je het pand als tweede verblijf, dan moet je de onroerende inkomsten aangeven. Concreet dien je het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen te vermelden in je aangifte. Het belastbaar onroerend inkomen is het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.
Sinds aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021) gebruikt de fiscus het kadastraal inkomen om buitenlands vastgoed te belasten. Wie zijn vastgoed in het buitenland zelf gebruikt of verhuurt aan een privépersoon, wordt op basis van dit kadastraal inkomen belast. Wie het vastgoed verhuurt aan een vennootschap of aan iemand die het professioneel gebruikt, wordt belast op basis van de werkelijke huurinkomsten.
Een begrip dat verder vaak terugkomt, is de ‘eigen woning’. Hiermee wordt de woning bedoelt die men zelf betrekt.
Kapitaalaflossingen en intresten van een hypothecair krediet samen met de premies van de bijhorende schuldsaldoverzekering kunnen in aanmerking komen voor de woonbonus (of chèque habitat in Wallonië). Dit is afhankelijk van het gewest waar je woont en het jaar van het hypothecair krediet.
De kapitaalaflossingen van het woonkrediet en de premies voor de schuldsaldoverzekering(en) komen in aanmerking voor het fiscaal voordeel in het stelsel van het ‘bouwsparen’.
Er is een gewone intrestaftrek en een bijkomende intrestaftrek mogelijk. Hiervoor wordt rekening gehouden met het kadastraal inkomen.
Voor jouw enige en eigen woning kun je de kapitaalaflossingen inbrengen in het stelsel van het bouwsparen. Anders geldt het fiscale voordeel van het langetermijnsparen (zie tabel hieronder).
Woonplaats | Maximaal aftrekbaar | Belastingvoordeel |
|---|---|---|
Vlaams Gewest | Afhankelijk van netto beroepsinkomen, maar max. € 2.280 | Marginale belastingvoet |
Waals Gewest | Afhankelijk van netto beroepsinkomen, maar max. € 2.290 | Marginale belastingvoet |
Brussels Gewest | Afhankelijk van netto beroepsinkomen, maar max. € 2.810 | Marginale belastingvoet |
Sinds 1 januari 2015 zijn de gewesten verantwoordelijk voor de woonbonus, wat meebrengt dat de regelingen in Vlaanderen, Wallonië en Brussel niet dezelfde (meer) zijn. Vóór die datum was de woonbonus een federale materie. Zij die hun goed vóór die datum kochten, krijgen een belastingkorting berekend op de terugbetaling van de lening, in verhouding tot de inkomens van de kredietnemer. Deze korting ging van 30 tot 50%
Woonplaats | Maximaal aftrekbaar | Belastingvoordeel |
|---|---|---|
Vlaams Gewest | Oude Vlaamse woonbonus: € 2.280 (basisbedrag, indien enige en eigen woning) | Marginale aanslagvoet. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.560 per kredietnemer (€ 3.120 x 50%). |
Waals Gewest | € 2.290 (basisbedrag, indien enige en eigen woning) | Marginale aanslagvoet. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.565 per kredietnemer (€ 3.130 x 50%). |
Brussels Gewest | € 2.810 (basisbedrag) | Marginale aanslagvoet. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.920 per kredietnemer (€ 3.840 x 50%) |
De marginale aanslagvoet is het hoogste belastingpercentage dat je betaalt op jouw inkomsten en bedraagt minstens 30% en maximaal 50%.
Voor de niet-eigen woning geldt opnieuw het belastingvoordeel via het (federale) langetermijnsparen (zie verder).
Woonplaats | Maximaal aftrekbaar | Belastingvoordeel |
|---|---|---|
Vlaams Gewest | € 1.520 (basisbedrag, indien enige en eigen woning) | 40%. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 944 per kredietnemer (€ 2.360 x 40%). |
Waals Gewest | € 2.290 (basisbedrag) | 40% De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.252 per kredietnemer (€ 3.130 x 40%). |
Brussels Gewest | € 2.810 (basisbedrag, indien enige en eigen woning) | 45% De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.728 per kredietnemer (€ 3.840 x 45%). |
Voor de niet-enige eigen woning geldt opnieuw het belastingvoordeel via het langetermijnsparen.
Als je in Vlaanderen woont, vallen nieuwe leningen onder de zgn. geïntegreerde woonbonus. Die geldt voor eigen woningen, ongeacht of het gaat om je enige woning of niet. De geïntegreerde woonbonus levert een fiscaal voordeel op van 40%. Dit belastingvoordeel wordt toegekend op een basisbedrag van € 1.520 aan kapitaalaflossingen, intresten en premies voor een schuldsaldoverzekering. Dat plafond kan verhoogd worden tot het maximumbedrag van € 2.260 als je leent voor je ‘enige’ woning gedurende de eerste 10 jaar van deze lening (+ € 760) en als je minstens drie kinderen hebt (+ € 80) bij het aangaan van de lening. Wie leent voor de enige woning kan tot € 944 (+gemeentebelasting) belasting besparen. Voor wie al eigenaar was van een andere woning bedraagt de belastingbesparing maximaal € 608 (+gemeentebelasting).
Hou er wel rekening mee dat je, als je jouw krediet aangegeven hebt binnen de geïntegreerde woonbonus, je elk fiscaal voordeel van vroegere leningen die nog lopen verliest.
Voor leningen die afgesloten zijn/worden vanaf 2016 is de woonbonus vervangen door de zgn. chèque-habitat. De belastingvermindering is afhankelijk van het netto belastbaar inkomen en bedraagt maximaal € 1.520 per belastingplichtige per jaar. Wie ten hoogste € 26.166 verdiende in 2023, geniet het grootste voordeel, een wooncheque of belastingvermindering van 1.520 euro. Naarmate het inkomen stijgt, daalt het belastingvoordeel. Voor kinderen ten laste is er een forfaitaire verhoging van de wooncheque met 125 euro. Wie meer dan € 100.926 verdient (in 2023), krijgt geen belastingvoordeel.
Het bedrag van de wooncheque wordt wel beperkt tot de som van de tijdens het betrokken jaar betaalde intresten en kapitaalaflossingen van de hypothecaire lening en premies voor de schuldsaldoverzekering. Je hebt in heel je leven maximaal recht op 20 wooncheques. Ook wordt het bedrag van de wooncheques na 10 jaar gehalveerd.
Woonplaats | Maximaal aftrekbaar | Belastingvoordeel |
|---|---|---|
Vlaams Gewest | Geïntegreerde woonbonus: € 1.520 (basisbedrag, gezinswoning) | 40%. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 944 per kredietnemer (€ 2.360 x 40%) voor wie leent voor zijn enige woning. Voor wie al eigenaar was van een andere woning bedraagt de belastingbesparing maximaal € 608 (1.520 euro x 40%). |
Waals Gewest | Chèque-habitat: Voor de enige, eigen woning (m.a.w. de gezinswoning) en hangt af van jouw netto belastbaar inkomen: |
|
lager dan € 26.166 | De belastingvermindering bedraagt € 1.520 + € 125 per kind ten laste. | |
tussen € 26.166 en € 100.926 | De belastingvermindering ligt lager dan € 1.520 en wordt als volgt berekend: € 1.520 – ((Netto belastbaar inkomen – € 26.166) x 1,275%) = jouw belastingvoordeel | |
hoger dan € 100.926 | Geen fiscaal voordeel, ook niet wanneer je kinderen ten laste heeft. | |
Brussels Gewest | € 2.810 (basisbedrag, indien enige en eigen woning) | 45% De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.728 per kredietnemer (€ 3.840 x 45%). |
Voor hypothecaire leningen afgesloten vanaf 2017 is de Brusselse woonbonus geschrapt en vervangen door een verhoogde vrijstelling van de registratierechten. Onder voorwaarden moet er op de eerste schijf (€ 0 - € 200.000) geen registratierechten worden betaald. Het zogenaamde 'abattement' voor de registratierechten levert een voordeel van € 20.000 op. Er is evenwel geen vrijstelling meer voor woningen met een waarde van € 600.000 of meer.
Het voordeel van het (federale) langetermijnsparen is wel volledig beschikbaar. Vanaf 2024 wordt dit evenwel afgeschaft voor nieuwe leningen (niet voor herfinancieringen van leningen die afgesloten werden vóór 2024).
Voor hypothecaire leningen afgesloten sinds 1 januari 2020 is de Vlaamse woonbonus niet langer van toepassing. Wel zijn sindsdien de registratierechten verlaagd.
Voor herfinancieringen verandert er evenwel niks. Wanneer je jouw woonkrediet herfinanciert, dan blijft de ‘oorspronkelijke’ regeling of woonbonus van toepassing. Ook bij een herfinanciering van een lening die je vóór 1 januari 2020 afgesloten hebt, blijft de woonbonus behouden, maar enkel tot het nog te betalen saldo van het oorspronkelijke krediet. Herfinancier je jouw lening met een hoger kapitaal, dan zal de verhoging niet in aanmerking komen voor de woonbonus.
Heb je voor jouw tweede woning een lening afgesloten? Dan valt je tweede woning onder het stelsel van het langetermijnsparen, en dat wordt op federaal niveau geregeld. Daarbij geniet je 30% belastingvoordeel op de kapitaalaflossingen van jouw lening en de premies van jouw schuldsaldoverzekering.
Toch wordt dit beperkt tot een maximum van € 2.350 per persoon (voor inkomstenjaar 2023, aanslagjaar 2024).Je geniet hierop een belastingvoordeel van 30%, wat neerkomt op € 705. Bovendien kun je voor jouw tweede woning, als je deze zou verhuren, ook de intresten aftrekken van je onroerend inkomen.
Woonplaats | Maximaal aftrekbaar | Belastingvoordeel |
|---|---|---|
België | € 2.350 | 30%. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 705 per belastingplichtige (€ 2.350 x 30%) |
Er is wel een keerzijde. Je beschikt over één fiscale korf van € 2.350. De ruimte die je in de fiscale (federale) korf hebt, hangt af van het Gewest en het toepasselijk belastingvoordeel. Als die opgevuld is, bijvoorbeeld door de woonbonus, dan levert de aftrek van de kapitaalaflossingen voor jouw tweede woning je geen fiscaal voordeel op. Anders gezegd: de fiscus geeft altijd voorrang aan de gewestelijke belastingvoordelen.
Maar de recente aanpassingen aan de woonbonus geven wel meer ruimte. De Vlaamse geïntegreerde woonbonus (leningen vanaf 1/1/2016) kan gecombineerd worden met het federale langetermijnsparen. Het bedrag van de geïntegreerde woonbonus moet dus niet in mindering worden gebracht om de ruimte in de fiscale korf langetermijnsparen te bepalen. In Brussel is er nog de volledige ruimte voor leningen vanaf 2017 en ook in Wallonië voor leningen vanaf 2016.
Voor oudere leningen zal er weinig tot geen ruimte over zijn. Zodra de gewestelijke fiscale korf volledig gevuld is met leningsuitgaven voor jouw gezinswoning kun je geen profijt meer halen uit het federale belastingvoordeel. Concreet zal een tweede woning je dus vooral een fiscaal voordeel bieden als je eerste woning volledig afbetaald is of als je voor de lening van je eerste woning niet in aanmerking komt voor de woonbonus. Je kunt wel nog de intresten van jouw onroerend inkomen (uit de verhuur) aftrekken.
Vanaf 2024 zullen nieuwe leningen voor een andere woning dan de eigen woning geen fiscaal voordeel meer opleveren in het langetermijnsparen (zie hoger).
Ontdek hier alle informatie over de schuldsaldoverzekering van NN.
Uitschrijven in één klik.
Door je inschrijving geef je toestemming om deze nieuwsbrief maandelijks te ontvangen. Meer info vind je in onze privacyverklaring.
