Vastgoed maakte bij veel Belgen lange tijd essentieel deel uit van hun belastingaangifte. Met de afschaffing van de Vlaamse woonbonus per 1 januari 2020 veranderde er heel wat. Hoe zit het met de woonfiscaliteit anno 2024: wat moet je weten over de fiscale behandeling van je gezinswoning, tweede verblijf of opbrengsteigendom ?
Vastgoed kan ook in 2024 in bepaalde gevallen nog uitzicht geven op fiscale voordelen. Voor je eigen woning kan je belastingvoordeel genieten in het kader van de woonbonus, het bouwsparen of het langetermijnsparen. Sinds enkele jaren is de woonfiscaliteit met betrekking tot jouw ‘eigen woning’ een regionale materie. Het jaar waarin je jouw lening afsloot, bepaalt jouw fiscaal voordeel. Zo blijft de woonbonus in Vlaanderen ook nu nog behouden op voorwaarde dat je die vóór 2020 al genoot op je lening en je aan je lening niets wijzigt (zoals een beperkte verlenging van de looptijd).
Het onroerend inkomen van je eigen woning is meestal vrijgesteld in de personenbelasting. Toch moet je in bepaalde gevallen het onroerend inkomen van je eigen woning aangeven.
Een tweede woning, zoals een vakantieverblijf of een investeringspand, kan je nog steeds een belastingvoordeel opleveren in het stelsel van het (federale) langetermijnsparen, als je lening vóór 1 januari 2024 afgesloten werd. Hierbij wordt er mogelijks rekening gehouden met het eventuele fiscale voordeel dat je krijgt voor jouw eigen woning. Kijk dus zeker na of dit voor jou het geval is. De intresten van leningen afgesloten vanaf 1 januari 2024 voor een andere dan de eigen woning kunnen wel nog een belastingvoordeel opleveren via de federale intrestaftrek. Je kan die intresten immers aftrekken van je onroerende inkomsten, wat je een fiscaal voordeel tegen de hoogste schijf oplevert (marginale aanslagvoet).
Heb je vóór 2024 een lening afgesloten voor de aankoop of verbouwing van bv. een tweede woning, dan is een fiscaal voordeel mogelijk. Het belastingvoordeel behoud je in dat geval ook na 1 januari 2024.
Ook in geval van een herfinanciering van een lening die afgesloten werd vóór 2024 blijft het fiscale voordeel gelden.
Sluit je in 2024 een lening af voor de aankoop of verbouwing van een tweede woning, dan zal dit je geen belastingvoordeel meer opleveren via het langetermijnsparen. Dat fiscale voordeel werd immers afgeschaft met ingang van 1 januari 2024 (voor leningen die afgesloten werden vanaf 1 januari 2024). Een belastingvoordeel via de federale intrestaftrek is wel nog mogelijk.
Gebruik je het pand als tweede verblijf? Dan moet je de onroerende inkomsten aangeven. Concreet moetje het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen vermelden in je belastingaangifte. Het belastbaar onroerend inkomen is het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40%.
Sinds aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021) gebruikt de fiscus het kadastraal inkomen om buitenlands vastgoed te belasten. Wie zijn vastgoed in het buitenland zelf gebruikt of verhuurt aan een privépersoon, wordt op basis van dit kadastraal inkomen belast. Wie het vastgoed verhuurt aan een vennootschap of aan iemand die het professioneel gebruikt, wordt belast op basis van de werkelijke huurinkomsten verminderd met een kostenforfait (40% voor een gebouw).
Een begrip dat verder vaak terugkomt, is de ‘eigen woning’: dit is de woning waar je zelf woont.
Kapitaalaflossingen en intresten van een hypothecair krediet kunnen, samen met de premies van de bijhorende schuldsaldoverzekering, in aanmerking komen voor de woonbonus (of chèque habitat in Wallonië). Dit is afhankelijk van het gewest waar je woont en het jaar van het hypothecaire krediet.
De kapitaalaflossingen van je woonkrediet en de premies voor je schuldsaldoverzekering(en) komen in aanmerking voor het fiscaal voordeel in het stelsel van het ‘bouwsparen’.
Er is een gewone intrestaftrek en een bijkomende intrestaftrek mogelijk. Hiervoor wordt rekening gehouden met het kadastraal inkomen.
Voor jouw enige en eigen woning kun je de kapitaalaflossingen inbrengen in het stelsel van het bouwsparen. Anders geldt het fiscale voordeel van het langetermijnsparen (zie tabel hieronder).
| Woonplaats | Maximaal aftrekbaar | Belastingvoordeel |
| Vlaams Gewest | Afhankelijk van netto beroepsinkomen, maar max. € 2.280 | Marginale belastingvoet |
| Waals Gewest | Afhankelijk van netto beroepsinkomen, maar max. € 2.290 | Marginale belastingvoet |
| Brussels Gewest | Afhankelijk van netto beroepsinkomen, maar max. € 2.920 | Marginale belastingvoet |
Sinds 1 januari 2015 zijn de gewesten verantwoordelijk voor de woonbonus, wat meebrengt dat de regelingen in Vlaanderen, Wallonië en Brussel niet dezelfde (meer) zijn. Vóór die datum was de woonbonus een federale materie. Zij die hun goed vóór die datum kochten, krijgen een belastingkorting berekend op de terugbetaling van de lening, in verhouding tot de inkomens van de kredietnemer. Deze korting ging van 30 tot 50%.
| Woonplaats | Maximaal aftrekbaar | Belastingvoordeel |
| Vlaams Gewest | Oude Vlaamse woonbonus:€ 2.280 (basisbedrag, indien enige en eigen woning) + € 760 (tijdens eerste 10 jaar, indien het de enige en eigen woning blijft) + € 80 (drie kinderen of meer, bij aangaan van lening, tijdens eerste 10 jaar) | Marginale aanslagvoet. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.560 per kredietnemer (€ 3.120 x 50%). |
| Waals Gewest | € 2.290 (basisbedrag, indien enige en eigen woning) + € 760 (tijdens eerste 10 jaar) + € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar) | Marginale aanslagvoet. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.565 per kredietnemer (€ 3.130 x 50%). |
| Brussels Gewest | € 2.920 (basisbedrag) + € 970 (tijdens eerste 10 jaar) + € 100 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar) | Marginale aanslagvoet. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.995 per kredietnemer (€ 3.990 x 50%) |
De marginale aanslagvoet is het hoogste belastingpercentage dat je betaalt op jouw inkomsten en bedraagt minstens 25% en maximaal 50%.
Voor de niet-eigen woning geldt opnieuw het belastingvoordeel via het (federale) langetermijnsparen.
| Woonplaats | Maximaal aftrekbaar | Belastingvoordeel |
| Vlaams Gewest | € 1.520 (basisbedrag, indien enige en eigen woning) + € 760 (tijdens eerste 10 jaar, indien het de enige en eigen woning blijft) + € 80 (drie kinderen of meer, bij aangaan van lening, tijdens eerste 10 jaar) | 40%. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 944 per kredietnemer (€ 2.360 x 40%). |
| Waals Gewest | € 2.290 (basisbedrag) + € 760 (tijdens eerste 10 jaar, bij enige woning) + € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar) | 40%. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.252 per kredietnemer (€ 3.130 x 40%). |
Voor de niet-enige eigen woning geldt opnieuw het belastingvoordeel via het langetermijnsparen.
Als je in Vlaanderen woont, vallen nieuwe leningen onder de geïntegreerde woonbonus. Die geldt voor eigen woningen, ongeacht of het gaat om je enige woning of niet. De geïntegreerde woonbonus levert een fiscaal voordeel op van 40%. Dit belastingvoordeel wordt toegekend op een basisbedrag van € 1.520 aan kapitaalaflossingen, interesten en premies voor een schuldsaldoverzekering. Dat plafond kan verhoogd worden tot het maximumbedrag van € 2.260 als je leent voor je ‘enige’ woning gedurende de eerste 10 jaar van deze lening (+ € 760) en als je minstens drie kinderen hebt (+ € 80) bij het aangaan van de lening. Wie leent voor de enige woning kan tot € 944 (+gemeentebelasting) belasting besparen. Voor wie al eigenaar was van een andere woning bedraagt de belastingbesparing maximaal € 608 (+gemeentebelasting).
Hou er wel rekening mee dat je, als je jouw krediet aangegeven hebt binnen de geïntegreerde woonbonus, je elk fiscaal voordeel van vroegere leningen die nog lopen verliest.
Voor leningen die afgesloten zijn/worden vanaf 2016 is de woonbonus vervangen door de chèque-habitat. De belastingvermindering is afhankelijk van het netto belastbaar inkomen en bedraagt maximaal € 1.520 per belastingplichtige per jaar. Wie ten hoogste € 26.394 verdiende in 2024, geniet het grootste voordeel, een wooncheque of belastingvermindering van 1.520 euro. Naarmate het inkomen stijgt, daalt het belastingvoordeel. Voor kinderen ten laste is er een forfaitaire verhoging van de wooncheque met 150 euro. Wie meer dan € 101.805 verdient (in 2024), krijgt geen belastingvoordeel.
Het bedrag van de wooncheque wordt wel beperkt tot de som van de tijdens het betrokken jaar betaalde intresten en kapitaalaflossingen van de hypothecaire lening en premies voor de schuldsaldoverzekering. Je hebt in heel je leven maximaal recht op 20 wooncheques. Ook wordt het bedrag van de wooncheques na 10 jaar gehalveerd.
| Woonplaats | Maximaal aftrekbaar | Belastingvoordeel |
| Vlaams Gewest | Geïntegreerde woonbonus:€ 1.520 (basisbedrag, gezinswoning) + € 760 (tijdens eerste 10 jaar, indien het de enige, eigen woning blijft) + € 80 (drie kinderen of meer, bij aangaan van lening, tijdens eerste 10 jaar en indien het de enige, eigen woning blijft) | 40%. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 944 per kredietnemer (€ 2.360 x 40%) voor wie leent voor zijn enige woning. Voor wie al eigenaar was van een andere woning bedraagt de belastingbesparing maximaal € 608 (1.520 euro x 40%). |
| Waals Gewest | Chèque-habitat:Voor de enige, eigen woning (m.a.w. de gezinswoning) en hangt af van jouw netto belastbaar inkomen: | |
| lager dan € 26.394 | De belastingvermindering bedraagt € 1.520 + € 150 per kind ten laste. | |
| tussen € 26.394 en € 101.805 | De belastingvermindering ligt lager dan € 1.520 en wordt als volgt berekend: € 1.520 – ((Netto belastbaar inkomen – € 26.394) x 1,275%) = jouw belastingvoordeel | |
| hoger dan € 101.805 | Geen fiscaal voordeel, ook niet wanneer je kinderen ten laste heeft. |
Voor hypothecaire leningen afgesloten sinds 1 januari 2020 is de Vlaamse woonbonus niet langer van toepassing. Wel is sindsdien de registratierbelasting verlaagd.
Voor herfinancieringen verandert er niks. Wanneer je je woonkrediet herfinanciert, blijft de ‘oorspronkelijke’ regeling of woonbonus van toepassing. Ook bij een herfinanciering van een lening die je vóór 1 januari 2020 afgesloten hebt, blijft de woonbonus behouden, maar enkel tot het nog te betalen saldo van het oorspronkelijke krediet. Herfinancier je je lening met een hoger kapitaal? Dan komt de verhoging niet in aanmerking voor de woonbonus.
| Woonplaats | Maximaal aftrekbaar | Belastingvoordeel |
| Brussels Gewest | € 2.920 (basisbedrag, indien enige en eigen woning) + € 970 (tijdens eerste 10 jaar) + € 100 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar) | 45% De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.795,5 per kredietnemer (€ 3.990 x 45%). |
Voor de niet-enige eigen woning geldt opnieuw het belastingvoordeel via het langetermijnsparen.
Voor hypothecaire leningen afgesloten vanaf 2017 is de Brusselse woonbonus geschrapt en vervangen door een verhoogde vrijstelling van de registratierechten of ‘abattement’. Op de eerste schijf (€ 0 - € 200.000) moeten er geen registratierechten worden betaald, als je voldoet aan de voorwaarden voor het abattement. Deze voetvrijstelling levert een voordeel van € 20.000 op. Er is evenwel geen vrijstelling meer voor woningen met een waarde van € 600.000 of meer.
Heb je voor je tweede woning een lening afgesloten vóór 2024? Dan valt je tweede woning onder het stelsel van het langetermijnsparen, een federale materie. Daarbij krijg je 30% belastingvoordeel op de kapitaalaflossingen van je lening en de premies van je schuldsaldoverzekering.Dit wordt beperkt tot een maximum van € 2.450 per persoon (voor inkomstenjaar 2024, aanslagjaar 2025). Je krijgt hierop een belastingvoordeel van 30% of zo’n € 735. Als je je tweede woning verhuurt, kan je de intresten aftrekken van je onroerend inkomen.
Opgelet, als je een lening aanging vanaf 2024, is er geen fiscaal voordeel meer in het kader van het langetermijnsparen. Herfinancieringen van leningen die dateren van vóór 2024 leveren wel nog belastingvoordeel op.
| Woonplaats | Maximaal aftrekbaar | Belastingvoordeel |
| België | € 2.450 | 30% De belastingvermindering bedraagt maximaal € 735 per belastingplichtige (€ 2.450 x 30%) |
De keerzijde: je beschikt over één fiscale korf van € 2.450. De ruimte die je in de fiscale (federale) korf hebt, hangt af van het Gewest en het toepasselijk belastingvoordeel. Als die opgevuld is,door bijvoorbeeld de woonbonus, levert de aftrek van de kapitaalaflossingen voor je tweede woning je geen fiscaal voordeel op. Anders gezegd: de fiscus geeft altijd voorrang aan de gewestelijke belastingvoordelen.De Vlaamse geïntegreerde woonbonus (leningen tussen 1/1/2016 en 31/12/2019) kan gecombineerd worden met het federale langetermijnsparen. Het bedrag van de geïntegreerde woonbonus moet dus niet in mindering worden gebracht om de ruimte in de fiscale korf langetermijnsparen te bepalen. In Brussel is er nog de volledige ruimte voor leningen vanaf 2017 en ook in Wallonië voor leningen vanaf 2016.
Voor oudere leningen zal er weinig tot geen ruimte over zijn. Zodra de gewestelijke fiscale korf volledig gevuld is met leningsuitgaven voor je gezinswoning kun je geen profijt meer halen uit het federale belastingvoordeel. Concreet zal een tweede woning je dus vooral een fiscaal voordeel bieden als je eerste woning volledig afbetaald is of als je voor de lening van je eerste woning niet in aanmerking komt voor de woonbonus. Maar … je kan wel nog steeds de intresten van je hypothecaire lening voor een tweede woning aftrekken van je onroerende inkomsten (huurinkomsten). Dit levert je een belastingvoordeel op tegen de marginale aanslagvoet, de hoogste schijf dus.
Sinds 2024 leveren nieuwe leningen voor een andere woning dan de eigen woning geen fiscaal voordeel meer op in het langetermijnsparen (zie hoger).
Uitschrijven in één klik.
Door je inschrijving geef je toestemming om deze nieuwsbrief maandelijks te ontvangen. Meer info vind je in onze privacyverklaring.
