Alles wat je moet weten over de woonfiscaliteit

Hypothecaire leningen onderschreven vóór 2005

Ook voor historische leningen van vóór 2005 is het federale fiscale voordeel van het bouwsparen afgeschaft vanaf aanslagjaar 2026.

Belastingvoordeel op intresten

Voor hypothecaire leningen onderschreven vóór 2005 konden belastingplichtigen genieten van een gewone en een bijkomende intrestaftrek. Deze federale fiscale voordelen zijn afgeschaft vanaf aanslagjaar 2026. 

Belastingvoordeel op kapitaalaflossingen

Voor hypothecaire leningen onderschreven vóór 2005 konden kapitaalaflossingen voor de enige en eigen woning in aanmerking komen voor het federale bouwsparen. Dit fiscale voordeel is afgeschaft vanaf aanslagjaar 2026.In bepaalde gevallen kunnen kapitaalaflossingen nog wel in aanmerking komen voor het langetermijnsparen. (zie tabel hieronder).

Hypothecaire leningen afgesloten tussen 1 januari 2005 en 31 december 2014

Sinds 1 januari 2015 zijn de gewesten verantwoordelijk voor de woonbonus, wat meebrengt dat de regelingen in Vlaanderen, Wallonië en Brussel niet dezelfde (meer) zijn. Vóór die datum was de woonbonus een federale materie. Zij die hun goed na 1 januari 2005 en vóór 1 januari 2015 kochten, krijgen een belastingkorting berekend op de terugbetaling van de lening, in verhouding tot de inkomens van de kredietnemer. Deze korting ging van 30 tot 50%.

De marginale aanslagvoet is het hoogste belastingpercentage dat je betaalt op jouw inkomsten en bedraagt minstens 25% en maximaal 50%.

Voor de niet-eigen woning geldt opnieuw het belastingvoordeel via het (federale) langetermijnsparen.

Hypothecaire leningen afgesloten in 2015 in het Vlaams en Waals Gewest

Voor de niet-enige eigen woning geldt het belastingvoordeel via het langetermijnsparen.

Hypothecaire leningen afgesloten vanaf 1 januari 2016 voor het Vlaams en Waals gewest

Vlaams gewest: geïntegreerde woonbonus (voor leningen afgesloten tussen 2016 en 2019)

Als je in Vlaanderen woont, vallen nieuwe leningen onder de geïntegreerde woonbonus. Die geldt voor eigen woningen, ongeacht of het gaat om je enige woning of niet. De geïntegreerde woonbonus levert een fiscaal voordeel op van 40%. Dit belastingvoordeel wordt toegekend op een basisbedrag van € 1.520 aan kapitaalaflossingen, intresten en premies voor een schuldsaldoverzekering. Dat plafond kan verhoogd worden tot het maximumbedrag van € 2.360 als je leent voor je ‘enige’ woning gedurende de eerste 10 jaar van deze lening (+ € 760) en als je minstens drie kinderen hebt (+ € 80) bij het aangaan van de lening. Wie leent voor de enige woning kan tot € 944 (+gemeentebelasting) belasting besparen. Voor wie al eigenaar was van een andere woning bedraagt de belastingbesparing maximaal € 608 (+gemeentebelasting).

Hou er wel rekening mee dat je, als je jouw krediet aangegeven hebt binnen de geïntegreerde woonbonus, je elk fiscaal voordeel van vroegere leningen die nog lopen verliest.

Waals gewest: chèque-habitat voor leningen vanaf 2016 tot en met 2024

Voor leningen die afgesloten zijn/worden vanaf 2016 tot en met 31 december 2024 is de woonbonus vervangen door de chèque-habitat. De belastingvermindering is afhankelijk van het netto belastbaar inkomen en bedraagt maximaal € 1.520 per belastingplichtige per jaar. Wie maximaal € 28.024 verdient, geniet het grootste voordeel, een wooncheque of belastingvermindering van 1.520 euro. Naarmate het inkomen stijgt, daalt het belastingvoordeel. Voor kinderen ten laste is er een forfaitaire verhoging van de wooncheque met 125 euro. Wie meer dan € 108.093 verdient, krijgt geen belastingvoordeel.

Het bedrag van de wooncheque wordt wel beperkt tot de som van de tijdens het betrokken jaar betaalde intresten en kapitaalaflossingen van de hypothecaire lening en premies voor de schuldsaldoverzekering. Je hebt in heel je leven maximaal recht op 20 wooncheques. Ook wordt het bedrag van de wooncheques na 10 jaar gehalveerd.

Voor leningen die afgesloten worden vanaf 1 januari 2025 geldt de chèque-habitat niet meer. Herfinancieringen van leningen die afgesloten werden van 2016 tot en met 2024 komen wel nog in aanmerking voor de chèque-habitat.

Tegenover de afschaffing van de chèque-habitat staat dat de Waalse regering de registratierechten voor de enige eigen woning verlaagd heeft van 12,5% tot 3%.

Schematisch overzicht

Leningen afgesloten vanaf 1 januari 2020 voor inwoners in het Vlaamse gewest

Voor hypothecaire leningen afgesloten sinds 1 januari 2020 is de Vlaamse woonbonus niet langer van toepassing. Wel is sindsdien de registratiebelasting verlaagd.

Voor herfinancieringen verandert er niks. Wanneer je je woonkrediet herfinanciert, blijft de ‘oorspronkelijke’ regeling of woonbonus van toepassing. Ook bij een herfinanciering van een lening die je vóór 1 januari 2020 afgesloten hebt, blijft de woonbonus behouden, maar enkel tot het nog te betalen saldo van het oorspronkelijke krediet. Herfinancier je je lening met een hoger kapitaal? Dan komt de verhoging niet in aanmerking voor de woonbonus.

Hypothecaire leningen afgesloten in het Brusselse Gewest

Leningen afgesloten in 2015 en 2016

Voor de niet-enige eigen woning geldt opnieuw het belastingvoordeel via het langetermijnsparen.

Hypothecaire leningen afgesloten vanaf 1 januari 2017 voor het Brusselse gewest: abattement

Voor hypothecaire leningen afgesloten vanaf 2017 is de Brusselse woonbonus geschrapt en vervangen door een verhoogde vrijstelling van de registratierechten of ‘abattement’. Op de eerste schijf (€ 0 - € 200.000) moeten er geen registratierechten worden betaald, als je voldoet aan de voorwaarden voor het abattement. Deze voetvrijstelling levert een voordeel van € 25.000 op. Er is evenwel geen vrijstelling meer voor woningen met een waarde van € 600.000 of meer.

Fiscaal voordeel van een tweede woning

Heb je voor je tweede woning een lening afgesloten vóór 2024? Dan valt je tweede woning onder het stelsel van het langetermijnsparen, een federale materie. Daarbij krijg je 30% belastingvoordeel op de kapitaalaflossingen van je lening en de premies van je schuldsaldoverzekering. Dit wordt beperkt tot een maximum van € 2.450 per persoon (voor inkomstenjaar 2026, aanslagjaar 2027). Je krijgt hierop een belastingvoordeel van 30% of zo’n € 735. Vanaf aanslagjaar 2026 (inkomstenjaar 2025) kunnen intresten van een lening voor een tweede woning of investeringspand niet langer worden afgetrokken van de onroerende inkomsten.

Opgelet, als je een lening aanging vanaf 2024, is er geen fiscaal voordeel meer in het kader van het langetermijnsparen. Herfinancieringen van leningen die dateren van vóór 2024 leveren wel nog belastingvoordeel op.

De keerzijde: je beschikt over één fiscale korf van € 2.450. De ruimte die je in de fiscale (federale) korf hebt, hangt af van het Gewest en het toepasselijk belastingvoordeel. Als die opgevuld is, door bijvoorbeeld de woonbonus, levert de aftrek van de kapitaalaflossingen voor je tweede woning je geen fiscaal voordeel op. Anders gezegd: de fiscus geeft altijd voorrang aan de gewestelijke belastingvoordelen. De Vlaamse geïntegreerde woonbonus (leningen tussen 1/1/2016 en 31/12/2019) kan gecombineerd worden met het federale langetermijnsparen. Het bedrag van de geïntegreerde woonbonus moet dus niet in mindering worden gebracht om de ruimte in de fiscale korf langetermijnsparen te bepalen. In Brussel is er nog de volledige ruimte voor leningen vanaf 2017 en ook in Wallonië voor leningen vanaf 2016.

Voor oudere leningen zal er weinig tot geen ruimte over zijn. Zodra de gewestelijke fiscale korf volledig gevuld is met leningsuitgaven voor je gezinswoning kun je geen profijt meer halen uit het federale belastingvoordeel. Concreet zal een tweede woning je dus vooral een fiscaal voordeel bieden als je eerste woning volledig afbetaald is of als je voor de lening van je eerste woning niet in aanmerking komt voor de woonbonus.

Sinds 2024 leveren nieuwe leningen voor een andere woning dan de eigen woning geen fiscaal voordeel meer op in het langetermijnsparen (zie hoger).