Les biens immobiliers ont longtemps constitué une part essentielle de la déclaration de nombreux Belges. Qu'en est-il de la fiscalité du logement en 2023 : que devez-vous savoir sur le traitement fiscal de votre habitation familiale, habitation secondaire ou immeuble de rapport ?
Les biens immobiliers peuvent encore dans certains cas offrir la perspective d'avantages fiscaux, même en 2023. Pour votre habitation propre, vous pouvez bénéficier d'un avantage fiscal dans le cadre du bonus logement, de l'épargne-logement ou de l'épargne à long terme. Attention, depuis quelques années, la fiscalité du logement relative à votre ‘habitation propre’ est une matière régionale. C'est l'année de conclusion de votre emprunt qui détermine votre avantage fiscal potentiel. Ainsi, le bonus logement est maintenu en Flandre, même encore maintenant, si vous en bénéficiiez déjà avant 2020 pour votre emprunt et que vous ne modifiez rien à cet emprunt (comme une limitée prolongation de sa durée).
Le revenu immobilier de votre habitation propre est généralement exonéré à l'impôt des personnes physiques. Il existe cependant quelques exceptions pour lesquelles vous devez déclarer le revenu immobilier de votre propre habitation.
Une deuxième habitation, telle une seconde résidence ou un immeuble de rapport, peut encore vous procurer un avantage fiscal dans le régime de l'épargne à long terme (fédérale). Ici, on tient éventuellement compte de l'avantage fiscal dont vous bénéficiez pour votre habitation propre. Vérifiez donc bien si c'est le cas pour vous.
Attention, l’avantage fiscal via l’épargne à long terme pour les habitations autres que l’habitation familiale sera éventuellement supprimé à partir de 2024.
Si vous souscrivez à parir du 1er janvier 2024 un emprunt pour l’achat ou la transformation de, par exemple, une résidence secondaire, cela ne vous apportera plus d’avantage fiscal.
Si vous avez souscrit un emprunt dans cette optique avant 2024, l’avantage fiscal est cependant encore possible. Vous conservez dans ce cas encore cet avantage après le 1er janvier 2024.
Dans le cas du refinancement d’un emprunt souscrit avant 2024, l’avantage fiscal reste également valable.
Si vous utilisez l'immeuble comme seconde résidence, vous devez déclarer les revenus immobiliers. Concrètement, vous devez mentionner le revenu cadastral non indexé dans votre déclaration. Le revenu immobilier imposable est le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.
Depuis l'exercice d'imposition 2022 (année de revenus 2021), le fisc utilisera le revenu cadastral pour imposer un bien immobilier à l'étranger. Celui qui utilise personnellement son bien immobilier à l'étranger ou qui le loue à une personne privée, est imposé sur base de ce revenu cadastral. Celui qui loue le bien immobilier à une société ou à quelqu'un qui l'utilise à titre professionnel, sera imposé sur base des revenus locatifs réels.
Par ailleurs, un concept qui revient fréquemment, est celui d' ‘habitation propre’. Il s'agit de l'habitation qu'on occupe soi-même.
Les amortissements de capital et les intérêts d'un crédit hypothécaire de même que les primes de l'assurance solde restant dû qui s'y rapporte entrent en considération pour le bonus logement (ou chèque habitat en Wallonie). Cela dépend de la région où vous habitez et de l'année du crédit hypothécaire.
Les amortissements de capital du crédit logement et les primes de la (des) assurance(s) solde restant dû entrent en considération pour l'avantage fiscal dans le régime de ‘l'épargne-logement’.
Il existe une déduction ordinaire d’intérêts et une déduction complémentaire d’intérêts. Pour cela, on tient compte du revenu cadastral.
Pour votre habitation propre et unique vous pouvez introduire les amortissements de capital dans le régime de l'épargne-logement. Sinon c'est l'avantage fiscal de l'épargne à long terme qui s'applique (cf. le tableau ci-dessous).
Domicile | Déduction maximale | Avantage fiscal |
|---|---|---|
Région flamande | En fonction des revenus professionnels nets, mais max 2.280 € | Taux d'imposition marginal |
Région wallonne | En fonction des revenus professionnels nets, mais max 2.290 € | Taux d'imposition marginal |
Région bruxelloise | En fonction des revenus professionnels nets, mais max 2.810 € | Taux d'imposition marginal |
Depuis le 1e janvier 2015, ce sont les régions qui sont responsables du bonus logement, ce qui signifie que les régimes en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles ne sont pas (plus) les mêmes. Avant cette date, le bonus logement était une matière fédérale. Ceux qui ont acheté leur bien avant cette date bénéficient d'une réduction d'impôt calculée sur le remboursement de l'emprunt, proportionnellement aux revenus de l'emprunteur. Cette réduction allait de 30 % à 50 %.
Domicile | Déduction maximale | Avantage fiscal |
|---|---|---|
Région flamande | Ancien bonus logement flamand : 2.280 € (montant de base, si habitation propre et unique) | Taux d'imposition marginal. La réduction d'impôt maximale est de 1.560 € par emprunteur (3.120 € x 50 %). |
Région wallonne | 2.290 € (montant de base, si habitation propre et unique) | Taux d'imposition marginal. La réduction d'impôt maximale est de 1.565 € par emprunteur (3.130 € x 50 %). |
Région bruxelloise | 2.810 € (montant de base) | Taux d'imposition marginal. La réduction d'impôt maximale est de 1.920 € par emprunteur (3.840 € x 50 %). |
Le taux d'imposition marginal est le pourcentage d'imposition le plus élevé que vous payez sur vos revenus ; il s'élève au minimum à 30 % et au maximum à 50 %.
Pour l'habitation non propre, c'est à nouveau l'avantage fiscal via l'épargne à long terme (fédérale) qui s'applique (voir plus loin).
Domicile | Déduction maximale | Avantage fiscal |
|---|---|---|
Région flamande | 1.520 € (montant de base, si habitation propre et unique) | 40 %. La réduction d'impôt maximale est de 944 € par emprunteur (2.360 € x 40 %). |
Région wallonne | 2.290 € (montant de base) | 40 % La réduction d'impôt maximale est de 1.252 € par emprunteur (3.130 € x 40 %). |
Région bruxelloise | 2.810 € (montant de base, si habitation propre et unique) | 45 % La réduction d'impôt maximale est de 1.728 € par emprunteur (3.840 € x 45 %). |
Pour l'habitation propre non unique c'est à nouveau l'avantage fiscal via l'épargne à long terme qui s'applique.
Si vous habitez en Flandre, les emprunts contractés entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2019 inclus tombent sous le bonus logement intégré. Celui-ci s'applique aux habitations propres, peu importe qu'il s'agisse de votre habitation unique ou non. Le bonus logement intégré procure un avantage fiscal de 40 %. Cet avantage fiscal est octroyé sur un montant de base de 1.520 € et couvre les amortissements de capital, les intérêts et les primes d'une assurance solde restant dû. Ce plafond peut être majoré jusqu'à un montant maximum de 2.260 € si vous empruntez pour votre habitation ‘unique’ pendant les 10 premières années de cet emprunt (+ 760 €) et si vous avez au moins trois enfants (+ 80 €) lors de la conclusion de l'emprunt. Celui qui emprunte pour l'habitation unique peut économiser jusqu'à 944 € d'impôts (+ impôt communal). Pour celui qui était déjà propriétaire d'une autre habitation, l'économie d'impôt est de maximum 608 € (+ impôt communal).
Tenez toutefois compte du fait que si vous avez déclaré votre crédit dans le cadre du bonus logement intégré, vous perdrez tout avantage fiscal sur les emprunts antérieurs encore en cours.
Pour les emprunts conclus à partir de 2016, le bonus logement est remplacé par le chèque-habitat. La réduction d'impôt dépend du revenu net imposable et est de maximum 1.520 € par contribuable par an.
Celui qui a gagné au maximum 26.166 € en 20233, bénéficie du plus gros avantage, un chèque habitat ou une réduction d'impôt de 1.520 €. Plus les revenus augmentent, plus l'avantage fiscal diminue. Pour les enfants à charge, il y a une majoration forfaitaire du chèque habitat de 125 €. Celui qui a gagné plus de 100.926 € en 2023, ne bénéficie d'aucun avantage fiscal. Le montant du chèque habitat est cependant limité à la somme des intérêts et des amortissements de capital de l'emprunt hypothécaire et des primes de l'assurance solde restant dû payés dans le courant de l'année concernée. Vous avez droit à un maximum 20 chèques habitat au cours de votre vie. Et le montant de ceux-ci diminue de moitié après 10 ans.
Domicile | Déduction maximale | Avantage fiscal |
|---|---|---|
Région flamande | Bonus logement intégré : 1.520 € (montant de base, habitation familiale) | 40 %. La réduction d'impôt maximale est de 944 € par emprunteur (2.360 € x 40 %) pour celui qui emprunte pour son habitation unique. Pour celui qui était déjà propriétaire d'une autre habitation, l'économie d'impôt est de maximum 608 € (1.520 € x 40 %). |
Région wallonne | Chèque-habitat : Pour l'habitation propre et unique (autrement dit l'habitation familiale) et en fonction de votre revenu net imposable : |
|
inférieur à 26.166 € | La réduction d'impôt est de 1.520 € + 125 € par enfant à charge. | |
entre 26.166 € et 100.926 € | La réduction d'impôt est inférieure à 1.520 € et est calculée comme suit : 1.520 € – ((Revenu net imposable – 26.166 €) x 1,275 %) = votre avantage fiscal | |
supérieur à 100.926 € | Pas d'avantage fiscal, même si vous avez des enfants à charge. | |
Région bruxelloise | 2.810 € (montant de base, si habitation propre et unique) | 45 % La réduction d'impôt maximale est de 1.728 € par emprunteur (3.840 € x 45 %). |
Pour les emprunts hypothécaires conclus à partir de 2017, le bonus logement bruxellois est supprimé et remplacé par une exonération majorée des droits d'enregistrement. Sous conditions, il n'y a pas de droits d'enregistrement à payer sur la première tranche (0 € - 200.000 €). Cet 'abattement' sur les droits d'enregistrement procure un avantage de 20.000 €. Il n'y a toutefois plus d'exonération pour les habitations d'une valeur de 600.000 € ou plus.
L'avantage (fédéral) de l'épargne à long terme reste quant à lui totalement disponible. A partir de 2024, celui-ci sera cependant supprimé pour les nouveaux emprunts (mais pas pour le refinancement d’emprunts souscrits avant 2024).
Pour les emprunts hypothécaires contractés depuis le 1er janvier 2020, le bonus logement flamand n'est plus d'application. Les droits d'enregistrement ont cependant été abaissés depuis lors.
Pour les refinancements, rien ne change. Si vous refinancez votre crédit logement, le régime ou le bonus logement 'original' reste d'application. Pour le refinancement d'un emprunt que vous avez contracté avant le 1er janvier 2020, le bonus logement est également maintenu, mais uniquement sur le solde encore à rembourser du crédit initial. Si vous refinancez votre emprunt avec un capital plus important, l'augmentation n'entrera pas en ligne de compte pour le bonus logement.
Vous avez conclu un emprunt pour votre deuxième habitation ? Alors votre deuxième habitation tombe sous le régime de l'épargne à long terme, et c'est au niveau fédéral que ça se passe. Vous bénéficiez d'un avantage fiscal de 30 % sur les amortissements de capital de votre emprunt et sur les primes de votre assurance solde restant dû, toutefois plafonné à 2.350 € maximum par personne (pour l'année de revenus 2023, exercice d'imposition 2024). À raison de 30 % vous bénéficiez donc d'un avantage fiscal de 705 €. En plus, si vous louez votre deuxième habitation, vous pouvez aussi déduire les intérêts de vos revenus immobiliers.
Domicile | Déduction maximale | Avantage fiscal |
|---|---|---|
Belgique | 2.350 € | 30 %. La réduction d'impôt maximale est de 705 € par contribuable (2.350 € x 30 %). |
La médaille a son revers. Vous ne disposez que d'un seul panier fiscal de 2.350 €. La place dont vous disposez dans le panier fiscal (fédéral) dépend de la Région et de l'avantage fiscal applicable. Une fois qu'il est rempli, par exemple par le bonus logement, la déduction des amortissements de capital pour votre deuxième habitation ne vous procure plus d'avantage fiscal. Autrement dit : le fisc donne toujours priorité aux avantages fiscaux régionaux.
Mais les récents aménagements du bonus logement augmentent un peu la marge de manœuvre. Le bonus logement intégré flamand (emprunts à partir du 1/1/2016) peut être combiné avec l'épargne à long terme fédérale. Le montant du bonus logement intégré ne doit donc pas être déduit pour déterminer la place dans le panier fiscal de l'épargne à long terme. À Bruxelles, il y a encore toute la place pour les emprunts à partir de 2017 de même qu'en Wallonie pour les emprunts à partir de 2016.
Pour les emprunts plus anciens, il ne reste pratiquement plus de place. Une fois que le panier fiscal régional est rempli avec les dépenses de l'emprunt relatif à votre habitation familiale, vous ne pouvez plus profiter de l'avantage fiscal fédéral. Concrètement, une deuxième habitation vous procurera surtout un avantage fiscal si votre première habitation est totalement remboursée ou si vous n'entrez pas en ligne de compte pour le bonus logement pour l'emprunt de votre première habitation. Vous pouvez toutefois encore déduire les intérêts de vos revenus immobiliers (locatifs).
A partir de 2024, les nouveaux emprunts pour une habitation autre que la principale n’apporteront plus d’avantage fiscal dans le cadre de l’épargne à long terme (cf. ci-dessus).
Découvrez ici toutes les informations nécessaires sur l'assurance solde restant dû de NN.
Désabonnement en un clic.
En vous inscrivant, vous nous autorisez à recevoir cette newsletter chaque mois. Vous trouverez de plus amples informations dans notre déclaration de confidentialité.
