Vastgoed aankopen in Frankrijk

bbm_519606013_11.jpg

Nogal wat Belgen dromen van een vakantiewoning in Frankrijk. Maar wat met het fiscale luik? Geniet je fiscaal voordeel op een hypothecaire lening voor een woning in Frankrijk? Maar vergeet ook niet dat je niet altijd een hypotheeklening nodig hebt. Zo kan je een voorschot op de reserve van je pensioenplan opnemen, je pensioenplan in pand te geven of het plan combineren met een bulletkrediet. Op die manier kan je jouw Franse vastgoeddroom op een voordelige manier financieren. En heb je een idee hoeveel kosten je moet betalen als je een vakantiewoning in Frankrijk koopt?

Wat je zeker moet onthouden

  • Je kan je aanvullend pensioenplan (onder bepaalde voorwaarden) gebruiken voor de aankoop van een vakantiewoning in Frankrijk. Dat is zowel voor werknemers als voor zelfstandigen mogelijk. Voor werknemers is er de groepsverzekering of het bonusplan, voor zelfstandigen het voorschot of een bulletkrediet.
  • Je kan ook lenen voor de aankoop van je tweede verblijf in Frankrijk. Hiervoor heb je de keuze tussen verschillende kredietformules. Je kan ook kiezen tussen een Belgische of een Franse bank.
  • Vergeet je schuldsaldoverzekering niet.


Financiering

Een aanvullend pensioenplan bezorgt je een mooi appeltje voor de dorst. Alleen moet je wachten tot je wettelijke pensioenleeftijd om ervan te kunnen genieten … Tenzij je jouw pensioenplan gebruikt voor het kopen, bouwen of verbouwen van vastgoed. Dat kan als werknemer (groepsverzekering of bonusplan); maar ook als zelfstandige (voorschot op de reserve of combinatie met een bulletkrediet). En ja, dat kan probleemloos voor een huis of appartement in Frankrijk. De regelgeving zegt immers dat het betrokken pand binnen de Europese Economische Ruimte moet liggen, en daar maakt Frankrijk uiteraard deel van uit.

als werknemer: uit voorschot Groepsverzekering - bonusplannen

Heb je als werknemer via je werkgever een groepsverzekering? Dan kan je die gebruiken als je een woning of appartement in Frankrijk wil kopen, bouwen of verbouwen. Globaal gezien zijn er drie mogelijke manieren:

  • Je neemt een voorschot op.
  • Je geeft je groepsverzekering in pand.
  • Je combineert je groepsverzekering met een bulletkrediet (wedersamenstelling)

Je leest er hier alles over.

als zelfstandige: voorschot, bulletkrediet

Ook als zelfstandige kan je jouw pensioenplan benutten in het kader van een vastgoedproject in Frankrijk.

  • Via een voorschot op de reserve in je contract. Dit kan bijvoorbeeld in een individuele pensioentoezegging IPT). Ook met een VAPZ is dit mogelijk. 
  • In combinatie met een bulletkrediet: dit gebeurt meestal met een IPT. 

Nog een interessant artikel: Hoe fiscaal voordelig een huis kopen als zelfstandige? 

Hypotheeklening, heropname of Lombardkrediet

Een krediet is een andere manier om je Franse vastgoeddroom te financieren. Hier heb je mogelijkheden bij Belgische en buitenlandse financiële instellingen.

Bij een Belgische financiële instelling

Je kan voor je Franse vakantiewoning een hypothecair kredietafsluiten bij een Belgische financiële instelling. Sommige banken weigeren leningen voor buitenlandse panden. Staan ze dit toch toe, dan zullen ze voldoende waarborgen eisen. 

Op fiscaal vlak komen het kapitaal dat je terugbetaalt en de premie van de schuldsaldoverzekering in aanmerking voor het fiscale voordeel van het langetermijnsparen. Het maximumbedrag voor 2018 (aanslagjaar 2019) beloopt € 2.310. 

Een alternatief voor een hypothecaire lening is het zgn. Lombard-kredietof de investment loan. Daarbij wordt een beleggingsportefeuille ingezet als onderpand voor het krediet. Dit biedt het voordeel dat je geen notariskosten moet betalen. Een nadeel is uiteraard het financiële risico.

Nog een andere manier om de bouw, verbouwing of aankoop van vastgoed te financieren, is het heropnemen van kapitaal uit je hypothecair krediet. Concreet zal je jouw bestaande woonkrediet opnieuw gebruiken. Een belangrijk voordeel is dat je zo nieuwe notaris- en hypotheekkosten vermijdt! 

Bij een Franse financiële instelling

Je kan uiteraard ook een lening aangaan bij een Franse financiële instelling. De procedures, kosten en voorwaarden die aan een hypothecair krediet gekoppeld worden, kunnen verschillen met de gangbare voorwaarden in ons land. Bovendien heeft elke bank in Frankrijk ook haar eigen commercieel beleid. Informeer je dus goed vooraf. Mogelijk werkt je bank in België samen met een Franse partner, wat een en ander zou kunnen vereenvoudigen.

Schuldsaldoverzekering

Als je vastgoed aankoopt en daarvoor een woonkrediet afsluit, is het belangrijk om ook een schuldsaldoverzekering te onderschrijven. Bij nogal wat kredietverstrekkers krijg je trouwens een voordeligere rentevoet als je ook de schuldsaldo- en of brandverzekering bij hen afneemt. 

Die schuldsaldoverzekering beschermt jou en je nabestaanden tegen de financiële gevolgen van een plots overlijden. Concreet neemt de verzekeraar hierbij (een gedeelte van) het resterende deel van de lening voor zijn rekening. Het risico dat de overlevende partner de rest van de lening niet meer kan afbetalen, verkleint daardoor gevoelig of verdwijnt zelfs helemaal.  Ook voor een vakantiewoning biedt een schuldsaldoverzekering een belangrijke meerwaarde.

De premies voor je schuldsaldoverzekering voor jouw Franse vakantiewoning kunnen fiscaal voordeel opleveren via het federale langetermijnsparen. 

Verzekeringen

Ook een brandverzekering is een onmisbaar verzekeringscontract als je vastgoed koopt of bouwt in Frankrijk. 

Nogal wat Belgische verzekeraars weigeren zelf buitenlands vastgoed te verzekeren, maar hebben hiervoor samenwerkingsakkoorden gesloten met Franse verzekeringsmaatschappijen. Ook zijn een aantal Belgische verzekeringsmakelaars gespecialiseerd in het verzekeren van Frans vastgoed. Je doet er goed aan om een specialist onder de arm te nemen. 

Kosten en belastingen

Ook in Frankrijk worden registratierechten geheven. Dat gaat om staats-, departements- en gemeentebelasting. De globale kostprijs daarvan bedraagt een kleine 6% van de marktwaarde van je pand. Koop je het pand met een vennootschap, dan betaal je wellicht 20% btw in plaats van registratierechten. Ook op nieuwbouw wordt vaak btw geheven. Sluit je in Frankrijk een krediet af, dan betaal je 1,5% hypotheekkosten. Ook de notaris moet betaald worden … wat het totale kostenplaatje op om en bij 9% brengt.

Je moet je Frans vastgoed opnemen in je belastingaangifte, ongeacht of je dit verhuurt of niet. België werd hierover onlangs wel op de vingers getikt door het Europees Hof van Justitie. Kort samengevat geef je best het (buitenlandse) kadastraal inkomen aan. Verhuur je jouw Franse woning, dan moet je in Frankrijk personenbelasting betalen op de netto-inkomsten. Daarbovenop moet je 17,2% Franse sociale bijdragen ophoesten. De kans is weliswaar reëel dat die laatste heffing op korte termijn verdwijnt. Hierover werd in het Franse parlement al een voorstel ingediend.


Een IPT in combinatie met een bulletkrediet voor je aankoop in Frankrijk? NN lost dit voor je op.