Alles wat je moet weten over de woonfiscaliteit anno 2021

Vastgoed maakte bij veel Belgen lange tijd essentieel deel uit van hun aangifte. Met de afschaffing van de Vlaamse woonbonus per 1 januari 2020 veranderde er heel wat. Hoe zit het met de woonfiscaliteit anno 2021: wat moet je zeker weten?

fiscalité du logement woonfiscaliteit
In dit artikel

    VASTGOED OPNEMEN IN JE BELASTINGSAANGIFTE

    DE GEZINSWONING

    Vastgoed kan ook in 2021 in bepaalde gevallen nog uitzicht geven op fiscale voordelen. Voor je eigen woning kan je belastingvoordeel genieten in het kader van de woonbonus, het bouwsparen of het langetermijnsparen. Sinds enkele jaren is de woonfiscaliteit met betrekking tot jouw zgn. ‘eigen woning’ een regionale materie. Het jaar waarin je jouw lening afsloot bepaalt jouw fiscaal voordeel. Zo blijft de woonbonus ook nu nog behouden, als je die vóór 2020 al genoot op je lening en je aan je lening niets wijzigt (zoals een verlenging van de looptijd).

    Het onroerend inkomen van je eigen woning is meestal vrijgesteld in de personenbelasting. Toch zijn er enkele uitzonderingen waarvoor je het onroerend inkomen van je eigen woning wel moet aangeven. 

    In welke gevallen moet ik het onroerend inkomen van mijn eigen woning aangeven?

    ANDER VASTGOED DAN JE GEZINSWONING

    Een tweede woning, zoals een vakantieverblijf of een investeringspand, kan je nog steeds een belastingvoordeel opleveren in het stelsel van het (federale) langetermijnsparen. Hierbij wordt er mogelijks rekening gehouden met het eventuele fiscale voordeel dat je geniet voor jouw eigen woning. Kijk dus zeker na of dit voor jou het geval is.

    Gebruik je het pand als tweede verblijf, dan moet je de onroerende inkomsten aangeven. Concreet dien je het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen te vermelden in je aangifte. Het belastbaar onroerend inkomen is het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.

    VASTGOED IN HET BUITENLAND

    Vanaf aanslagjaar 2022 gebruikt de fiscus het kadastraal inkomen om buitenlands vastgoed te belasten. Wie zijn vastgoed in het buitenland zelf gebruikt of verhuurt aan een privépersoon, wordt op basis van dit kadastraal inkomen belast. Wie het vastgoed verhuurt aan een vennootschap of aan iemand die het professioneel gebruikt, wordt belast op basis van de werkelijke huurinkomsten. 

    FISCAAL VOORDEEL VAN DE GEZINSWONING

    Een begrip dat verder vaak terugkomt, is de ‘eigen woning’. Hiermee wordt de woning bedoelt die men zelf betrekt.

    Kapitaalaflossingen en intresten van een hypothecair krediet met de premies van de bijhorende schuldsaldoverzekering kunnen in aanmerking komen voor de woonbonus (of chèque habitat in Wallonië). Dit is afhankelijk van het gewest waar je woont en het jaar van het hypothekair krediet.

    HYPOTHECAIRE LENINGEN ONDERSCHREVEN VÓÓR 2005

    De kapitaalaflossingen van het woonkrediet en de premies voor de schuldsaldoverzekering(en) komen in aanmerking voor het fiscaal voordeel in het stelsel van het ‘bouwsparen’.

    Belastingvoordeel op intresten

    Er is een gewone intrestaftrek en een bijkomende intrestaftrek mogelijk. Hiervoor wordt rekening gehouden met het kadastraal inkomen.

    Belastingvoordeel op kapitaalaflossingen

    Voor jouw enige en eigen woning kun je de kapitaalaflossingen inbrengen in het stelsel van het bouwsparen. Anders geldt het fiscale voordeel van het langetermijnsparen (zie verder).

    Woonplaats

    Maximaal aftrekbaar

    Belastingvoordeel

    Vlaams Gewest

    Afhankelijk van netto beroepsinkomen, maar max. € 2.280

    Marginale belastingvoet

    Waals Gewest

    Afhankelijk van netto beroepsinkomen, maar max. € 2.290

    Marginale belastingvoet

    Brussels Gewest

    Afhankelijk van netto beroepsinkomen, maar max. € 2500

    Marginale belastingvoet

     

    HYPOTHECAIRE LENINGEN AFGESLOTEN TUSSEN 1 JANUARI 2005 EN 31 DECEMBER 2014

    Sinds 1 januari 2015 zijn de gewesten verantwoordelijk voor de woonbonus, wat meebrengt dat de regelingen in Vlaanderen, Wallonië en Brussel niet dezelfde (meer) zijn. Vóór die datum was de woonbonus een federale materie. Zij die hun goed vóór die datum kochten, krijgen een belastingkorting berekend op de terugbetaling van de lening, in verhouding tot de inkomens van de kredietnemer. Deze korting ging van 30 tot 50%

    Woonplaats

    Maximaal aftrekbaar

    Belastingvoordeel

    Vlaams Gewest

    Oude Vlaamse woonbonus:

    € 2.280 (basisbedrag, indien enige en eigen woning)
    + € 760 (tijdens eerste 10 jaar, indien het de enige en eigen woning blijft) 
    + € 80 (drie kinderen of meer, bij aangaan van lening, tijdens eerste 10 jaar) 

     

    Marginale aanslagvoet. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.560 per kredietnemer (€ 3.120 x 50%).

    Waals Gewest

    € 2.290 (basisbedrag, indien enige en eigen woning)
    + € 760 (tijdens eerste 10 jaar) 
    + € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar) 

     

    Marginale aanslagvoet. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.565 per kredietnemer (€ 3.130 x 50%).

    Brussels Gewest

    Voor het aanslagjaar 2022 zijn deze bedragen:
    € 2.500 (basisbedrag) 
    + € 830 (tijdens eerste 10 jaar) 
    + € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar) 

    Marginale aanslagvoet. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.705 per kredietnemer (€ 3.410 x 50%).

    De marginale aanslagvoet is het hoogste belastingpercentage dat je betaalt op jouw inkomsten en bedraagt minstens 30% en maximaal 50%.

    Voor de niet-eigen woning geldt opnieuw het belastingvoordeel via het (federale) langetermijnsparen (zie verder).

     

    HYPOTHECAIRE LENINGEN AFGESLOTEN IN 2015 

    Woonplaats

    Maximaal aftrekbaar

    Belastingvoordeel

    Vlaams Gewest

    € 1.520 (basisbedrag, indien enige en eigen woning) 
    + € 760 (tijdens eerste 10 jaar, indien het de enige en eigen woning blijft) 
    + € 80 (drie kinderen of meer, bij aangaan van lening, tijdens eerste 10 jaar) 

     

    40%. 

    De belastingvermindering bedraagt maximaal € 944 per kredietnemer (€ 2.360 x 40%).

    Waals Gewest

    € 2.290 (basisbedrag) 
    + € 760 (tijdens eerste 10 jaar, bij enige woning) 
    + € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar) 

     

    40%

    De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.252 per kredietnemer (€ 3.130 x 40%).

    Brussels Gewest

    Voor het aanslagjaar 2022 zijn deze bedragen:
    € 2.500 (basisbedrag, indien enige en eigen woning) 
    + € 830 (tijdens eerste 10 jaar) 
    + € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar) 

    45%

    De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.534,5 per kredietnemer (€ 3.410 x 45%).

    Voor de niet-enige eigen woning geldt opnieuw het belastingvoordeel via het langetermijnsparen.

     

    HYPOTHECAIRE LENINGEN AFGESLOTEN VANAF 1 JANUARI 2016 VOOR HET VLAAMSE EN WAALSE GEWEST, EN IN 2016 VOOR WAT BETREFT HET BRUSSELSE GEWEST. 

    Vlaams Gewest: als je in Vlaanderen woont, vallen nieuwe leningen onder de zgn. geïntegreerde woonbonus. Die geldt voor eigen woningen, ongeacht of het gaat om je enige woning of niet. De geïntegreerde woonbonus levert een fiscaal voordeel op van 40%. Dit belastingvoordeel wordt toegekend op een basisbedrag van € 1.520 aan kapitaalaflossingen, intresten en premies voor een schuldsaldoverzekering. Dat plafond kan verhoogd worden tot het maximumbedrag van € 2.260 als je leent voor je ‘enige’ woning gedurende de eerste 10 jaar van deze lening (+ € 760) en als je minstens drie kinderen hebt (+ € 80) bij het aangaan van de lening.  Wie leent voor de enige woning kan tot € 944 (+gemeentebelasting) belasting besparen. Voor wie al eigenaar was van een andere woning bedraagt de belastingbesparing maximaal € 608 (+gemeentebelasting).

    Hou er wel rekening mee dat je, als je jouw krediet aangegeven hebt binnen de geïntegreerde woonbonus, je elk fiscaal voordeel van vroegere leningen die nog lopen verliest.

    Waalse Gewest: voor leningen die afgesloten zijn/worden vanaf 2016 is de woonbonus vervangen door de zgn. chèque-habitat. De belastingvermindering is afhankelijk van het netto belastbaar inkomen en bedraagt maximaal € 1.520 per belastingplichtige per jaar. Wie ten hoogste € 22.567 verdiende in 2021, geniet het grootste voordeel, een wooncheque of belastingvermindering van 1.520 euro. Naarmate het inkomen stijgt, daalt het belastingvoordeel.  Voor kinderen ten laste is er een forfaitaire verhoging van de wooncheque met 125 euro. Wie meer dan € 87.043 verdient (in 2021), krijgt geen belastingvoordeel. Het bedrag van de wooncheque wordt wel beperkt tot de som van de tijdens het betrokken jaar betaalde intresten en kapitaalaflossingen van de hypothecaire lening en premies voor de schuldsaldoverzekering. Je hebt in heel je leven maximaal recht op 20 wooncheques. Ook wordt het bedrag van de wooncheques na 10 jaar gehalveerd.  

    Woonplaats

    Maximaal aftrekbaar

    Belastingvoordeel

    Vlaams Gewest

    Geïntegreerde woonbonus:

    € 1.520 (basisbedrag, gezinswoning) 
    + € 760 (tijdens eerste 10 jaar, indien het de enige, eigen woning blijft) 
    + € 80 (drie kinderen of meer, bij aangaan van lening, tijdens eerste 10 jaar en indien het de enige, eigen woning blijft) 

    Deze bedragen zijn dezelfde voor het aanslagjaar 2021.

    40%.

    De belastingvermindering bedraagt maximaal € 944 per kredietnemer (€ 2.360 x 40%) voor wie leent voor zijn enige woning.

    Voor wie al eigenaar was van een andere woning bedraagt de belastingbesparing maximaal € 608 (1.520 euro x 40%).

    Waals Gewest

    Chèque-habitat:

    Voor de enige, eigen woning (m.a.w. de gezinswoning) en hangt af van jouw netto belastbaar inkomen:

     

    lager dan € 22.567 (€ 22.380 aanslagjaar 2021)

    De belastingvermindering bedraagt € 1.520 + € 125 per kind ten laste.

    tussen € 22.567 en € 87.043 (Voor het aanslagjaar 2021 is dit tussen € 22.380 en € 86.322.)

    De belastingvermindering ligt lager dan € 1.520 en wordt als volgt berekend: 

    € 1.520 – ((Netto belastbaar inkomen – € 21.733) x 1,275%) = jouw belastingvoordeel
    + € 125 per kind ten laste.

    hoger dan € 87.043 (€ 86.322 aanslagjaar 2021)

     

    Geen fiscaal voordeel, ook niet wanneer je kinderen ten laste heeft.

    Brussels Gewest

    Voor het aanslagjaar 2021 zijn deze bedragen:
    € 2.500 (basisbedrag, indien enige en eigen woning) 
    + € 830 (tijdens eerste 10 jaar) 
    + € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar) 

    45%

    De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.534,5 per kredietnemer (€ 3.410 x 45%).


    LENINGEN AFGESLOTEN VANAF 1 JANUARI 2017 VOOR INWONERS IN HET BRUSSELSE GEWEST

    Voor hypothecaire leningen afgesloten vanaf 2017 is de Brusselse woonbonus geschrapt en vervangen door een verhoogde vrijstelling van de registratierechten. Onder voorwaarden moet er op de eerste schijf (€ 0 - € 175.000) geen registratierechten worden betaald. Het zogenaamde 'abattement' voor de registratierechten levert een voordeel van € 21.875 op. Er is evenwel geen vrijstelling meer voor woningen met een waarde van € 500.000 of meer.

    Het voordeel van het (federale) langetermijnsparen is wel volledig beschikbaar.

    LENINGEN AFGESLOTEN VANAF 1 JANUARI 2020 VOOR INWONERS IN HET VLAAMSE GEWEST

    Voor hypothecaire leningen afgesloten sinds 1 januari 2020 is de Vlaamse woonbonus niet langer van toepassing. Wel zijn sindsdien de registratierechten verlaagd.

    HERFINANCIERINGEN

    Voor herfinancieringen verandert er evenwel niks.  Wanneer je jouw woonkrediet herfinanciert, dan blijft de ‘oorspronkelijke’ regeling of woonbonus van toepassing. Ook bij een herfinanciering van een lening die je vóór 1 januari 2020 afgesloten hebt, blijft de woonbonus behouden, maar enkel tot het nog te betalen saldo van het oorspronkelijke krediet. Herfinancier je jouw lening met een hoger kapitaal, dan zal de verhoging niet in aanmerking komen voor de woonbonus.

    FISCAAL VOORDEEL VAN HET TWEEDE VERBLIJF, DERDE WONING… OF EEN INVESTERINGSPAND

    Heb je voor jouw tweede woning een lening afgesloten? Dan valt je tweede woning onder het stelsel van het langetermijnsparen, en dat wordt op federaal niveau geregeld. Daarbij geniet je 30% belastingvoordeel op de kapitaalaflossingen van jouw lening en de premies van jouw schuldsaldoverzekering. Toch wordt dit beperkt tot een maximum van € 2.350 per persoon (voor inkomstenjaar 2021, aanslagjaar 2022). A-rato van 30% kan dit je dus een fiscaal voordeel bieden van € 705. Bovendien kun je voor jouw tweede woning, als je deze zou verhuren, ook de intresten aftrekken van je onroerend inkomen.

    Woonplaats

    Maximaal aftrekbaar

    Belastingvoordeel

    België

    € 2.350

    30%.

    De belastingvermindering bedraagt maximaal € 705 per belastingplichtige (€ 2.350 x 30%)

     

    EÉN FISCALE KORF

    Maar … Er is wel een keerzijde. Je beschikt over één fiscale korf van € 2.350. De ruimte die je in de fiscale (federale) korf hebt, hangt af van het Gewest en het toepasselijk belastingvoordeel. Als die opgevuld is, bijvoorbeeld door de woonbonus, dan levert de aftrek van de kapitaalaflossingen voor jouw tweede woning je geen fiscaal voordeel op. Anders gezegd: de fiscus geeft altijd voorrang aan de gewestelijke belastingvoordelen. 

    Maar de recente aanpassingen aan de woonbonus geven wel meer ruimte. De Vlaamse geïntegreerde woonbonus (leningen vanaf 1/1/2016) kan gecombineerd worden met het federale langetermijnsparen.  Het bedrag van de geïntegreerde woonbonus moet dus niet in mindering worden gebracht om de ruimte in de fiscale korf langetermijnsparen te bepalen. In Brussel is er nog de volledige ruimte voor leningen vanaf 2017 en ook in Wallonië voor leningen vanaf 2016.

    Voor oudere leningen zal er weinig tot geen ruimte over zijn. Zodra de gewestelijke fiscale korf volledig gevuld is met leningsuitgaven voor jouw gezinswoning kun je geen profijt meer halen uit het federale belastingvoordeel. Concreet zal een tweede woning je dus vooral een fiscaal voordeel bieden als je eerste woning volledig afbetaald is of als je voor de lening van je eerste woning niet in aanmerking komt voor de woonbonus. Je kunt wel nog de intresten van jouw onroerend inkomen (uit de verhuur) aftrekken.

     


    Ontdek hier alle informatie over de schuldsaldoverzekering van NN.

    Deel dit artikel