Hoe als zelfstandige een huis kopen via vennootschap?

bbm_531964617_11.jpg

Je bent zelfstandige en wil investeren in vastgoed. Kan je je vennootschap inschakelen om een pand aan te kopen en zo ja, wat zijn de mogelijkheden en waarop moet je letten?

Een belangrijke vraag is uiteraard wat de bestemming van het betrokken pand is? Gaat het om een kantoor of zal je ook privé in het pand wonen? Of wil je het pand verhuren aan derden? We zetten alvast enkele voor- en nadelen op een rijtje, zonder exhaustief te willen zijn.

Voordelen

  • Je vennootschap kan de aankoop van het gebouw afschrijven.
  • De vennootschap kan ook alle kosten van de belastbare winst aftrekken (bv. onderhouds- en herstellingskosten, brandverzekering …).
  • De intresten van het krediet dat je vennootschap aangaat, zijn integraal aftrekbaar.

Nadelen

  • Als je ook privé in het pand woont, dan moet je de vennootschap hiervoor een vergoeding betalen. Zo niet word je belast via een voordeel van alle aard.
  • De eventuele huurinkomsten worden bij de belastbare winst gevoegd.
  • Verkoopt de vennootschap het gebouw, dan wordt een eventuele meerwaarde belast.

Vruchtgebruik

Een voordelige manier om vastgoed te verwerven via je vennootschap is een vruchtgebruikconstructie. Je koopt dan privé de naakte eigendom, terwijl je vennootschap het vruchtgebruik aankoopt. Wanneer het vruchtgebruik afloopt, wordt het pand automatisch je volle eigendom.

De fiscale administratie bekijkt vruchtgebruikconstructies vaak met een vergrootglas. Zo heeft de fiscus een ruling uitgevaardigd met voorwaarden waaraan zo’n constructie moet voldoen. Vooral de waardering van het vruchtgebruik (maximaal 80%) wordt daarbij scherp in de gaten gehouden. Je doet er dan ook goed aan, als je een vruchtgebruik overweegt, om een accountant in te schakelen.

Privé kopen en dan verhuren

Je kan het pand ook privé aankopen en het vervolgens verhuren aan de vennootschap. Belangrijk is wel dat de fiscale wetgeving een aantal beperkingen oplegt inzake de mogelijke huursom. Overschrijd je de gestelde grenzen, dan dreigt een herkwalificatie als loon.