Acheter un bien immobilier en France

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Beaucoup de Belges rêvent d'acheter une maison de vacances en France. Bénéficierez-vous d'un avantage fiscal avec un emprunt hypothécaire pour une habitation en France ? N'oubliez pas non plus que vous n'aurez pas toujours forcément besoin d'un emprunt hypothécaire. Vous pouvez aussi demander une avance sur la réserve de votre plan de pension, donner votre plan de pension en nantissement ou combiner le plan avec un crédit bullet. Vous pourrez ainsi financer votre rêve immobilier français de manière avantageuse. Avez-vous du reste une idée des frais dont vous devrez vous acquitter à l'achat d'une maison de vacances en France ?

Ce que vous devez retenir

  • Vous pouvez utiliser votre plan de pension complémentaire (sous certaines conditions) pour l'achat d'une maison de vacances en France. Cela est possible tant pour les travailleurs salariés que pour les indépendants, avec l'assurance-groupe ou le plan bonus pour les premiers et l'avance ou le crédit bullet pour les seconds.
  • Vous pouvez aussi emprunter pour l'achat d'une seconde résidence en France. Vous aurez pour cela le choix entre plusieurs formules de crédit. Vous pouvez aussi choisir entre une banque belge ou française.
  • N'oubliez pas l'assurance solde restant dû.

Financement

Un plan de pension complémentaire constitue certes une belle poire pour la soif. Malheureusement, vous devrez attendre l'âge légal de la pension pour en profiter… Sauf si vous l'utilisez pour l'achat, la construction ou la transformation d'un bien immobilier. Cela est possible en tant que travailleur salarié (assurance-groupe ou plan bonus), mais aussi comme indépendant (avance sur la réserve ou combinaison avec un crédit bullet). Et oui, cela peut se faire sans problème pour une maison ou un appartement en France. La réglementation stipule en effet que le bien en question doit se trouver dans l'Espace économique européen et la France en fait naturellement partie.

Comme travailleur salarié : à travers une avance sur l'assurance-groupe - les plans de bonus

Vous disposez, en tant que travailleur, d'une assurance-groupe par le biais de votre employeur ? Vous pouvez alors l'utiliser pour acheter, construire ou transformer une maison ou un appartement en France. Globalement, vous disposez dans ce cas de trois possibilités :

  • Vous prenez une avance.
  • Vous donnez votre assurance-groupe en nantissement
  • Vous associez votre assurance-groupe à un crédit bullet (reconstitution)

Vous lirez tout à ce sujet ici.

Comme indépendant : avance, crédit bullet

Vous pouvez aussi, en tant qu'indépendant, utiliser votre plan de pension dans le cadre d'un projet immobilier en France.

  • À travers une avance sur la réserve dans votre contrat. Cela est possible par exemple avec un engagement individuel de pension ou EIP. C'est également possible avec une PLCI.
  • En combinaison avec un crédit bullet: cela se fait le plus souvent avec un EIP.

Encore un article intéressant : Comment acheter une maison de manière fiscalement avantageuse en tant qu'indépendant ?

Emprunt hypothécaire, reprise ou crédit lombard

Un crédit représente une autre manière de financer votre rêve immobilier en France. Vous pouvez dans ce cas passer par une institution financière belge ou étrangère.

Par une institution financière belge

Vous pouvez, pour votre maison de vacances en France, conclure un crédit hypothécaireauprès d'une institution financière belge. Certaines banques refusent d'accorder un prêt pour un bien à l'étranger. Et si elles l'accordent malgré tout, elles demanderont alors suffisamment de garanties.

Au niveau fiscal, le capital que vous rembourserez et la prime de l'assurance solde restant dû entreront en ligne de compte pour l'avantage fiscal de l'épargne à long terme. Le plafond pour 2018 (année d'imposition 2019) est fixé à 2.310 €. 

Une alternative à l'emprunt hypothécaire est ce que l'on appelle le crédit lombardou investment loan avec utilisation d'un portefeuille de placements à titre de nantissement pour le crédit. Cela présente l'avantage de ne pas devoir payer de frais de notaire. L'inconvénient est par contre le risque financier.

Un autre moyen encore de financer la construction, la transformation ou l'achat d'un bien immobilier consiste à reprendre le capital de votre crédit hypothécaire. Concrètement, cela signifie que vous réutiliserez votre crédit habitation existant. Un avantage important est que cela permet d'éviter de nouveaux frais de notaire et d'hypothèque ! 

Par une institution financière française

Rien ne vous empêche également de contracter un emprunt auprès d'une institution financière française. Les procédures, frais et conditions liés à un crédit hypothécaire peuvent différer des conditions d'usage dans notre pays. Chaque banque en France a en outre sa propre politique commerciale. Pensez donc à bien vous informer ! Peut-être que votre banque en Belgique travaille aussi avec un partenaire français, ce qui pourrait simplifier les choses.

Assurance solde restant dû

Si vous achetez un bien immobilier et contractez pour cela un crédit habitation, il sera important de souscrire également une assurance solde restant dû. Bon nombre d'organismes de prêt vous accorderont du reste un taux plus d'intéressant si vous prenez aussi l'assurance solde restant dû et l'assurance incendie chez eux. 

Cette assurance solde restant dû vous protégera, vous et vos proches, contre les conséquences financières d'un décès soudain. Concrètement, l'assureur reprendra dans ce cas (une partie) de la partie restante de l'emprunt à sa charge. Le risque que le partenaire survivant ne soit plus en mesure de rembourser le reste de l'emprunt diminuera alors sensiblement, voire disparaîtra totalement. Une assurance solde restant dû représentera aussi une plus-value importante pour une maison de vacances.

Les primes de votre assurance solde restant dû pour votre maison de vacances en France pourront donner droit à un avantage fiscal à travers l'épargne à long terme fédérale. 

Assurances

Une assurance incendie sera également indispensable si vous achetez ou construisez un bien immobilier en France. 

De nombreux assureurs belges refusent d'assurer eux-mêmes un bien immobilier à l'étranger, mais ont conclu pour cela des accords avec des compagnies d'assurance françaises. Plusieurs courtiers en assurances belges sont aussi spécialisés dans les assurances de biens immobiliers français. Vous aurez quoi qu'il en soit tout intérêt à vous attacher les services d'un spécialiste. 

Frais et impôts

La France prélève également des droits d'enregistrement avec un impôt national, départemental et communal. Le coût global dans ce cas reviendra à un petit 6 % de la valeur de votre bien. Si vous achetez le bien en société, vous paierez alors probablement 20 % de TVA au lieu des droits d'enregistrement. La TVA sera aussi souvent prélevée sur une nouvelle construction. Si vous contractez un crédit en France, vous paierez alors 1,5 % de frais hypothécaires. Le notaire devra aussi être payé, ce qui portera le coût total à environ 9 %.

Vous devrez reprendre le bien immobilier français dans votre déclaration d'impôt, que vous le louiez ou pas. La Belgique s'est fait taper sur les doigts récemment à ce sujet par la Cour européenne de Justice. En résumé, mieux vaudra déclarer le revenu cadastral(étranger). Si vous louez votre maison en France, vous paierez alors un impôt des personnes physiques sur les revenus nets en France, auquel s'ajouteront 17,2 % de cotisations sociales françaises. Il y a toutefois de fortes chances pour que ce dernier impôt disparaisse à court terme, une proposition en ce sens ayant été déposée au Parlement français.


Un EIP en combinaison avec un crédit « bullet » pour l'achat de votre maison en France ? NN règle cela pour vous.